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Zwischennutzungen können grundsätzlich in jeder zur Verfügung stehenden Zeitspanne stattfinden, allerdings beeinflusst die mögliche Dauer die Art der Nutzung und deren Wirkung für den Standort und die Kommune.
Grundsätzlich kann eine Zwischennutzung bei jedem Status einer Arealentwicklung einsetzen. Es gilt die Regel: je früher, umso länger. Und: je länger eine Zwischennutzung dauert, umso mehr Wirkung für alle Akteure kann sie erzielen. Umgekehrt betrachtet: je später eine Zwischennutzung einsetzt, desto klarer sind die Fristen abschätzbar, aber es reduzieren sich auch die Wirkungen.
Die Potenziale und Wirkungen unterscheiden sich je nach Dauer einer Zwischennutzung. Auf grösseren Arealen sind Mischformen denkbar resp. üblich.
Kurzfristige Zwischennutzung
Dauer:
Wenige Wochen/Monate
Einmalige eventorientierte Anlässe oder saisonale Nutzung. Es erfolgt keine Fixvermietung, sondern nur sporadisch für die jeweilige klar begrenzte Nutzung.
Beispiele/Erläuterungen:
- Barbetrieb auf einem ehemaligen Eisenbahngelände jeweils im Sommer
- Kunstprojekt zwischen Auszug der Mieter und Abbruch
- Firmenanlass in einer leeren Fabrikhalle
- Swing-Space für kurzfristigen Raumbedarf von hochwertigen Unternehmen
Besonderheiten:
- ev. aufwendige Bewilligungsverfahren gemessen an der Nutzungsdauer
- ev. überproportionaler Verwaltungsaufwand
Wirkungen:
nur teilweise renditewirksam, dafür Image- oder Adressbildung
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Hinweis
«Plan B»: Im Rahmen der Entwicklung einer Brache hin zu einer Neunutzung sind je nach Ausgangslage unterschiedliche Planungsschritte notwendig. Üblich sind: Konzeptentwicklung (ev. Wettbewerb), Umsetzung zur Planungsreife (Gestaltungsplan, Zonenplanänderung o.ä.), Klärung der Finanzierung, Baubewilligungsverfahren, bauliche Realisierung (in Etappen).
All diese Schritte brauchen Zeit. Die Dauer ist primär abhängig von der Entschlossenheit der Eigentümer, der Entwicklungsbedürfnisse und der politischen Situation einer Kommune, und natürlich aber auch vom Immobilienmarkt. Die Erfahrung zeigt, dass der komplette Prozess meist länger dauert als ursprünglich angenommen, da sich auf verschiedenen Ebenen Komplikationen ergeben können.
Ist Zwischennutzung nicht a priori vorgesehen, so sollte ein «Plan B» zu Anwendung kommen, der mittels Zwischennutzung die Nachteile einer Verzögerung schon frühzeitig abfedern soll.
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Mittelfristige Zwischennutzung
Dauer:
Nutzung eines Objektes für wenige Jahre mit bereits feststehendem Ende
Beispiele/Erläuterungen:
- Ateliers und Büros etc. in einer Fabrik, deren Umnutzung fest geplant ist
- Vorübergehender Leerstand bei der Neuorganisation der Produktion eines Unternehmens
- Zwischennutzungen in aufeinander folgenden Etappen einer Neuüberbauung
Besonderheiten:
- Investitionen in eine bessere Nutzbarkeit können kaum amortisiert werden (erst ab ca. 5 Jahren).
- Einbau mobiler Installationen prüfenswert
- Bei kürzerer Dauer müssen bauliche Anpassungen oder der Einbau von Infrastruktur improvisiert oder über Recycling realisiert werden.
- Basismietpreise sind nach unten anzupassen
Wirkungen:
ertragsorientiert, Standortaufwertung, informelle Stadtentwicklung, Belebung
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Langfristige Zwischennutzung
Dauer:
Mehrere Jahre ohne fixiertes Ende
Beispiele/Erläuterungen:
- Ateliers, Büros, Veranstaltungslokale in einer Fabrik, Freizeitnutzungen im Aussenraum
- Zukünftige Nutzung steht höchstens in der Phase der Grobplanung
Planungsfristen sind unklar
- Umnutzung verzögert sich aufgrund fehlender Investoren
Besonderheiten:
- Zwischennutzung liefert Ideen und Anhaltspunkte für noch ungewisse Umnutzung
- Längere Fristen erhöhen Planungssicherheit der Zwischennutzer und ermöglichen Investitionen
- Erhöhte Wahrscheinlichkeit für finanzielle Projektunterstützungen durch Dritte
- Erschwerte Bewilligungsvoraussetzungen bei Brandschutz und Wärmedämmung (Realisierungsfristen 3- 7 Jahre, abhängig von den Bestimmungen und der Vollzugspraxis der Kantone)
Wirkungen:
ertragsorientiert, Standortaufwertung, informelle Stadtentwicklung, Belebung
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«Definitive» Zwischennutzung
Dauer:
Allmähliche teilweise oder umfassende Verstetigung zur Umnutzung
Beispiele/Erläuterungen:
- Rendite aus Zwischennutzung erweist sich als befriedigend
- Verzicht auf Umnutzung aufgrund fehlender Investoren
- Gesamtnutzen der Zwischennutzung übertrifft die Renditeüberlegungen
- Koexistenz mit einer höherwertigen Nutzung auf dem gleichen Areal
Besonderheiten:
- Bei einer Verstetigung sind die baurechtlichen Anforderungen zwingend zu erfüllen
- ev. Entfernung der Belastungen erforderlich
- Umnutzungsinvestitionen bewirken höhere Mietzinsen
- Mieterwechsel nicht ausgeschlossen
- Imagebonus bei weiten Bevölkerungskreisen
Wirkungen:
ertragsorientiert, Standortaufwertung, Nachhaltigkeit, informelle Stadtentwicklung, Belebung
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