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Finanzen
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Investitionen

Zwischennutzung ist kein Phänomen, welches sich ausserhalb des Liegenschaftsmarktes abspielt. Somit muss ein Eigentümer auch gewisse Investitionen vorsehen, um sein Objekt für diese spezifische Form der Vermietung bereit zu stellen.
Es ist zu unterscheiden zwischen Investitionen, welche aus einer rechtlichen Pflicht hervorgehen und solchen, die geeignet sind den Erfolg der Zwischennutzung zu sichern und die Standortaufwertung zu steigern.

 
Tipp
In jedem Fall sollen Investitionen immer dem Prinzip der Verhältnismässigkeit folgen, d.h. sie müssen den kürzeren Amortisationszeiten gerecht werden. Allenfalls sind sie mit zukünftigen Mehrerträgen zu verrechnen.

 

Vermietbarkeit

Der taugliche Zustand für eine Zwischennutzung liegt auf einem tieferen Standard als bei einem üblichen Vermietungsgeschäft. In der Regel ist er zwischen Vermieter und Mieterschaft auszuhandeln, resp. es ist mietvertraglich zu vereinbaren, in welchem Zustand das Objekt übergeben werden soll. Der vereinbarte Zustand bestimVermt den Mietpreis – oder umgekehrt.

Es gibt Zwischennutzer, die bereit sind, ein Objekt telquel zu übernehmen und Instandstellungsarbeiten in Eigenregie zu übernehmen. Andere möchten gewisse Grundanforderungen erfüllt haben. Zu den üblichen Grundanforderungen gehören:

  • Gebäudesicherheit und Witterungsbeständigkeit (Dach, Fach, Fassade);
  • Einigermassen ausnivellierte Böden;
  • Intakte Fenster und abschliessbare Türen;
  • Heizung;
  • Zentrale oder individuelle Verfügbarkeit von Strom und Wasser;
  • Vorhandensein von Toiletten;
  • Aussenbeleuchtung (v.a. auf einem grösseren Gelände).

 
Hinweise
Der Eigentümer hat die gesetzliche Pflicht, das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben (Art. 256 OR). Je nach Zustand des Objektes sind Bereitstellungsinvestitionen vorzunehmen und zu kalkulieren.
Der Ausbaustandard ist immer abhängig von den angestrebten Nutzungen und kann innerhalb einer Brache von einer Baute zur anderen variieren. Bei unbekannter Nutzungsdauer, lohnt es sich, über gewisse Investitionen nachzudenken. Ist der Zustand der Liegenschaft oder der Infrastruktur eines Tages zu marode, muss evtl. die Zwischennutzung abgebrochen werden, ohne dass Ersatz da ist.

siehe auch:
Bedingungen/Bausubstanz

 

Unabhängig von vertraglichen Vereinbarungen ist der Eigentümer verpflichtet, gewisse rechtliche Anforderungen, v.a. betr. Brandschutz zu erfüllen.

Beispiel: Damit das Merker-Areal in Baden nach der Produktionsaufgabe überhaupt für Zwischennutzungen vermietet werden konnte, haben die Eigentümer aus eigener Initiative das Objekt mit Investitionen in der Höhe von ca. 5 Mio. CHF instand gestellt, da mit einer langen Planungszeit gerechnet wurde.

Merker Areal

 
Hinweis
Je grösser die Ähnlichkeit die Zwischennutzung eines Raumes der vormaligen Nutzung ist, umso weniger Anpassungen sind notwendig, umso geringer ist der Investitionsaufwand.

 

Unterhalt

Der Eigentümer hat gegenüber den Mietern eine gesetzliche Unterhaltspflicht (Art. 256 OR), er muss also allfällig auftretende Mängel während der gesamten Mietzeit durch entsprechende Investitionen beseitigen.

Die Unterhaltskosten sollten bei Zwischennutzungen im Normalfall nicht mehr als 1% des Gebäudewertes betragen. Probleme ergeben sich, wenn ein Objekt jahrelang vernachlässigt wurde. Ein solches früheres Versäumnis kann sich rächen, wenn die Tauglichkeit des Gebäudes nur mit grossem Aufwand aufrechterhalten werden kann oder die Nutzung gar eingestellt werden muss. Bekannt ist ein Beispiel, wo der vernachlässigte Unterhalt der Elektroinstallationen wegen drohender Personengefährdung zu einem Abbruch der betroffenen Nutzungen geführt hat.

 
Tipp
Eine günstige Lösung, um den Aufwand für den Unterhalt tief zu halten, ist die Auftragserteilung an Mieter, sofern sie die entsprechenden Fähigkeiten besitzen.

 

Bei grossen Aufwendungen und kurzen Restnutzungfristen, z.B. wenn eine Heizanlage ersetzt werden muss und die Zwischennutzung weniger als die übliche Amortisationszeit einer Heizanlage dauert, ist der Gang an den Verhandlungstisch unumgänglich, das Ziel muss sein, Alternativlösungen zu finden, im schlimmsten Fall muss das Mietverhältnis beendet werden.

 
Tipp
Kostensparend wirkt sich aus, wenn ein ehemaliger Betriebsangestellter (Hauswart, Techniker o.ä.) in die Zwischennutzung integriert wird. Dessen über Jahre erworbene Kenntnisse von Gebäuden und Installationen verringern den Unterhalts-, Investitions und Planungsaufwand erheblich.

 

Ergänzende Investitionen

In Rahmen von Zwischennutzungen ergeben sich oftmals Situationen, wo projektbezogen kleinere oder mittlere Investitionen erforderlich sind, um im Aussenraum oder im Innern von Gebäuden die Aufenthaltsqualität, der Treffpunktcharakter, die Sauberkeit, die Sicherheit oder die Orientierung verbessern. Solche Projekte beziehen sie nie auf einen einzelnen Mieter, sondern auf die Mietergemeinschaft und/oder die Besucher/innen resp. die Öffentlichkeit.

Zur Veranschaulichung hier einige Beispiele:

  • Signaletik: Orientierungs- und Informationstafeln oder Wegweiser, Beleuchtung;
  • Sitzgelegenheiten;
  • Verkehrstafeln und Markierungen;
  • Fixe oder mobile Bepflanzung (auch zur Raumgliederung);
  • Kunstinstallationen und Errichtung von Landmarks;
  • Briefkästen;
  • Veloabstellanlagen;
  • Freizeiteinrichtungen für Kinder, Jugendliche und Erwachsene (Klettergerüst, Sandkasten, Bocciabahn, Streetbasket-Körbe, Skateboard-Objekte, Strassenschach etc.);
  • Brunnen;
  • Mobile WC-Anlage;
  • Infrastruktur zur Abfallentsorgung;
  • Vordächer oder Wetterunterstand.

Die Kostenübernahme solcher Projekte ist im Rahmen von Verhandlungen entsprechend dem Nutzen zwischen Eigentümer, Kommune und Mieterschaft aufzuteilen. Empfehlenswert ist eine Kooperation mit interessierten Organisationen.

 

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