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Recht
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Mietverträge  (I)

Die Mietverhältnisse einer Zwischennutzung sind geprägt von der Unsicherheit betreffend der Dauer und der Verbindlichkeiten, diese einzugehen sich ein Vermieter meist fürchtet - eigentlich zu Unrecht, wenn man richtig vorgeht, wie nachfolgende Ausführungen zeigen.

Der Abschluss von korrekten Mietverträgen ist das A und O einer erfolgreichen Zwischennutzung. Korrekt heisst in diesem Fall, dass solche Verträge dem schweizerischen Mietrecht (Art. 253ff OR) entsprechen müssen und dass beide Seiten - Mieter und Vermieter - gewillt sind, die einmal getroffenen Vereinbarungen auch konsequent einzuhalten. Vom Mietrecht abweichende Vereinbarungen sind nicht zulässig, resp. nichtig, wenn sie trotzdem vereinbart werden. So kann auch der Gebäudeunterhalt nicht auf die Mieter abgeschoben werden.
Tipp
Je klarer und realistischer die Formulierungen eines Mietvertrages sind, umso weniger unerwünschte Schwierigkeiten sind für beide Seiten zu erwarten.

 

Die Hauptaufmerksamkeit gilt einerseits den Vereinbarungen über Fristen, andererseits den Regelungen über jene besonderen Umstände, welche bei einer Zwischennutzung von üblichen Mietverhältnissen abweichen.

Details zu Mietzinsen siehe:  Finanzen/Rentabilität

Grundsätze

Mietverträge in Zwischennutzungen sind - ausser bei einer expliziten Wohnnutzung - als Mietverträge für Geschäftsräume zu betrachten und auszugestalten.

Mietverträge für Zwischennutzungen sollten nur dann mittels ortsüblichen vorgedruckten Formularen ausgefertigt werden, wenn ein solches Formular auch Raum für die speziellen Umstände einer Zwischennutzung (s.u.) bietet. Ist dies nicht der Fall, sind individuelle Mietverträge aufzustellen.

Es lohnt sich, die Tatsache der Zwischennutzung im Mietvertrag auszuformulieren, z.B. in Form einer Präambel. Sei es, dass die temporäre Natur der Nutzung explizit erwähnt wird, sei es, dass die Ziele, die mit einer Zwischennutzung erreicht werden sollen, genau umschrieben sind - und dass sich beide Parteien dazu bekennen, diesen Zielen nachzuleben.


Gebrauchsleihe

Die Gebrauchsleihe gemäss Art. 305ff. OR ermöglicht dem Eigentümer die grösstmögliche Freiheit bezüglich Verfügbarkeit resp. Rückforderung seines Objektes, denn selbst wenn eine bestimmte Dauer vereinbart worden, ist, kann der Verleiher «die Sache früher zurückfordern, wenn der Entlehner sie vertragswidrig gebraucht oder verschlechtert oder einem Dritten zum Gebrauche überlässt, oder wenn er selbst wegen eines unvorhergesehenen Falles der Sache dringend bedarf.» (Art. 309 Abs. 2 OR). Eine Gebrauchsleihe kann auch auf eine bestimmte Dauer festgelegt werden; sie unterliegt nicht den mietrechtlichen Bestimmungen im Sinne des Mietrechts.

Allerdings muss das Objekt zwingend unentgeltlich zur Verfügung gestellt und die Unterhaltskosten vollständig getragen werden.
Tipp
Angepasst an den baulichen Zustand eines Objektes und an die voraussichtliche Dauer einer Zwischennutzung sollte eine Klausel über die Tauglichkeit der Mietsache für die vorgesehene Nutzung aufgenommen werden, welche auch eine der Situation angepasste Behebung der Mängel beinhaltet (vgl. Art. 259 OR).
Ebenso soll der Umgang betr. Veränderungen an der Mietsache durch den Mieter, welche z.B. notwendig sind, um die beabsichtigte Nutzung überhaupt umsetzen zu können, klar geregelt werden, einschliesslich z.B. Verzicht auf Wiederherstellung bei der Rückgabe bei einem Abbruchobjekt oder bei einer umfassenden Renovation für eine Umnutzung (vgl. Art. 260a OR).

Unbefristetes Mietverhältnis

Es kommt selten vor, dass bei Zwischennutzungen unbefristete Mietverträge ausgestellt werden, da das Fehlen einer Frist und der temporären Charakter der Nutzung einen Widerspruch bedeutet. Zudem kann der mietrechtliche Kündigungsschutz unliebsame Folgen für die Vermieterseite haben.
Tipp
Unbefristete Mietverträge sollen nur dann abgeschlossen werden, wenn Klarheit besteht, dass keine umfassende Umnutzung resp. Neunutzung erfolgen wird.

Befristetes Mietverhältnis

Für die meisten Zwischennutzungen sind befristete Mietverträge die beste Lösung. Befristete Mietverhältnisse enden auf die vereinbarte Frist ohne weitere Kündigung (Art 255 Abs. 2 OR), jedoch sollte eine Informationspflicht beschlossen werden. Dabei sind verschiedene Varianten möglich:

Befristung auf ein bestimmtes Datum oder eine bestimmte Dauer

Sind die Pläne für eine Umnutzung schon soweit gediehen, und liegen ev. dafür schon Bewilligungen vor, so drängt sich eine klare begrenzte Regelung der Mietdauer auf.

Erweist sich die Zwischennutzung innerhalb dieser Frist als erfolgreich und erzeugt sie eine positive Ausstrahlung, und zeigt sich andererseits, dass die Umnutzungspläne doch nicht so rasch voranschreiten, empfiehlt es sich, so früh wie möglich eine Verlängerung anzubieten, ansonsten Unmut bei den Mietparteien und bei der Bevölkerung entstehen kann.

Offene Befristung

Die Dauer des Mietverhältnisses wird mittels einer Bedingung umschrieben, also eines klar definierten Ereignisses, bei dessen Eintreten das Mietverhältnis endet. Dies kann ein bestimmter Moment des Planungsprozesses oder auch eine mögliche Handänderung sein. Eine offene Befristung sollte immer dann getroffen werden, wenn der Beginn einer definitiven Um- oder Neunutzung noch weit gehend unbekannt ist, aber auch dann, wenn schon Pläne für eine Umnutzung bestehen, aber die Finanzierung noch nicht gesichert ist.

Ein offen befristetes Mietverhältnis berücksichtigt die tatsächlichen Gegebenheiten einer Neunutzung, und sichert eine möglichst lange Nutzbarkeit für die Zwischennutzer und garantiert die freie nachträgliche Verfügbarkeit für den Eigentümer.

Ein Mietverhältnis kann erst dann beendet werden, wenn das Ereignis, auf welches sich die formulierte Befristung bezieht, tatsächlich eintrifft.
Tipp
Die positiven Wirkungen einer Zwischennutzung für beide Seiten legen nahe, eine Zwischennutzung möglichst lange aufrecht zu erhalten. Die folglich optimale Formulierung orientiert sich am tatsächlichen Baubeginn und nicht am Vorliegen einer Baubewilligung, denn diese hat meist eine Gültigkeitsdauer von einem Jahr und wird unter schlechten Umständen nicht in Anspruch genommen.
Formulierungsvorschlag: «Das Mietverhältnis endet mit dem Baubeginn der neuen Nutzung. Über den genauen Zeitpunkt muss der Mieter spätestens 6 Monate im Voraus orientiert werden.»

Verlängerungsoptionen

Häufig werden befristete Mietverhältnisse mit einer Verlängerungsoption versehen, diese kann sowohl offen oder auch eindeutig formuliert sein (z.B. ... kann um drei Jahre verlängert werden).

Kurzfristige Verlängerungsoptionen, z.B. jeweils um ein weiteres Jahr, können schikanös wirken und breiten Unmut schaffen, insbesondere dann, wenn es keinen zwingenden Grund gibt, die Verlängerung realistisch anzusetzen. - Ebenso ungeeignet sind kurzfristige Verlängerungen, wenn der Vermieter damit eine übermässige Kontrolle über den Verlauf und die Qualität der Zwischennutzung ausüben will. Damit kratzt er am Vertrauensverhältnis.
Hinweis
Vermieterseits ist zu beachten, dass auch Zwischennutzungen eine angemessene Planungssicherheit benötigen, besonders wenn Zwischennutzer Investitionen für ihre Mietobjekte tätigen oder längerfristige Projekte mit starkem Bezug zur Nachbarschaft oder für die gesamte Kommune realisieren.

Mischformen

Bekannt sind auch Mischformen solcher Fristenregelungen: z.B. eine befristete Vertragsdauer für 2 Jahre; wenn diese dann nicht von einer Seite mit einer Vorlaufzeit von 6 Monaten gekündigt, resp. bestätigt wird, geht sie automatisch in einen unbefristeten Vertrag über.

Eine solche Regelung ist dann von Vorteil, wenn die Zweifel über die positiven Effekte einer Zwischennutzung bestehen. So gilt die erste Frist als eine Art Probezeit. Allerdings werden sich - bei so viel Ungewissheit - die meisten Zwischennutzer hüten, in ihre Mietobjekte zu investieren, d.h. der Output der Zwischennutzung kann möglicherweise sein Potenzial gar nicht entfallen, womit das Konzept einer Probezeit in Frage gestellt wird.