Management

Im Gegensatz zur konzeptionell ausgerichteten Planung und Vorbereitung einer Zwischennutzung stehen in der Realisierungsphase operationelle, praktische und alltagsorientierte Leistungen im Vordergrund. Sie werden hier mit dem Begriff Management zusammengefasst.  

In einem klassischen Vermietungsprozess erbringt eine beauftragte Liegenschaftsverwaltung die meisten dieser Management-Leistungen. Bei einer wirkungsorientierten, gesteuerten Zwischennutzung mit ihren speziellen Anforderungen ist es angezeigt, andere oder weitere Stellen mit Managementsaufgaben zu betrauen. Eventuell sind spezialisierte Verwaltungen mit entsprechenden Erfahrungen beizuziehen.

Kosten können auf verschiedenen Ebenen anfallen. Nachstehend erfolgt eine summarische Zusammenfassung der verscheidenen Kostenarten.

Überblick

Overheadkosten

Die Hauptverantwortlichen der Revitalisierung bezeichnen eine Stelle, welche im Rahmen der Projektorganisation den Überblick über sämtliche Belange der Zwischennutzung behält und die verschiedenen Aktivitäten koordiniert, eine Controlling-Funktion inne hat, als Ansprechpartner zur Verfügung steht und auch aktiv kommuniziert. Je nach Steuerungsmodell (siehe «Steuerung/Organisation») kommt auch die Koordination mit der Standortgemeinde hinzu. In Verhandlungsangelegenheiten ist diese Stelle mit den notwendigen Entscheidungskompetenzen auszustatten.

Steuerung/Organisation

Bei einer internen Lösung ist die beauftragte Person mit einem entsprechendem Pflichtenheft und einem angemessenen Zeitvorrat auszustatten, welcher budgetiert werden muss. Bei einer externen Lösung sind die üblichen Honorare auszurichten und zu budgetieren.

Verwaltungskosten

Die Verwaltungskosten umfassen sämtlichen Aufwand, der mit der Vermietung i.e.S. anfallen: Vergabe der Objekte, individuelle Mietverträge, Nebenkostenabrechnung, Schlüsselwesen, Objektübergabe und –rückgabe, Auskunftserteilung und Beantwortung von Beanstandungen u.ä.

Bei Zwischennutzungen liegen die Verwaltungskosten in der Regel etwa 1-2 Prozentpunkte höher als bei klassischen Vermietungen. Nebst der grossen Anzahl der Vertragspartner mit individuellen Verhandlungsgesprächen umfasst der Mehraufwand auch den zusätzlichen Einsatz für laufende Problembehebungen, v.a. aber für die Kommunikation und die Pflege der Nutzerschaft.

Die Kosten steigen deutlich an, wenn – hausgemacht - wegen mangelndem Engagement der Verwaltung ungeordnete Verhältnisse eintreten (unzulässige Untervermietung, fehlende Abfallregelung etc.).

Bei einem Globalvertrag hingegen sind die Verwaltungskosten deutlich tiefer, da mit einem einzigen Vertrag das ganze Objekt vermietet werden kann. Die eigentlichen Kosten fallen für die Trägerschaft an, welche für die Untermietvermietung besorgt ist.

Vermittlungskosten

Eine Zwischennutzung mit gutem Image und an guter Lage kennt in der Regel keine Leerstände. Die zuständige Verwaltung kann damit rechnen, dass bei einem allfälligen Mieterwechsel die Netzwerke der Mieterschaft funktionieren und schnell ein geeigneter Nachmieter gefunden wird (Mund-zu-Mund-Propoganda)

An eher nachfrageschwacher Lage kann es durchaus vorkommen, dass zu Beginn einer Zwischennutzung oder bei der Kündigung einer Mietpartei aktiv nach geeigneten Nutzungen gesucht werden muss. Der klassische Weg einer Annonce wird vielleicht einen beliebigen, aber nicht den gewünschten Mieter bringen. Mehr Chancen bieten eine zielgruppenorientierte Kommunikation und Vermittlungsaufträge an Personen mit einem guten Netzwerk in die lokale und regionale Nachfragerszene. Die Kosten bewegen sich in einem bescheidenen Rahmen.

Aktivierungskosten

Hauptunterschied zu einem herkömmlichen Vermietungsgeschäft sind die internen und externen aktivierenden Aufgaben der Zwischennutzer. Sie dienen der Stärkung des Images, der Adressbildung und der Kontaktpflege zur medialen und realen Öffentlichkeit. Diese Funktion kann als reine PR-Aufgabe oder aber als stimulierende Projektentwicklung ausgeübt werden.

Eigenheiten Globalvertrag

Wird ein Globalvertrag (Siehe «Steuerung/Vermietung») für ein Brachenobjekt abgeschlossen, so beschränkt sich der Aufwand für den Eigentümer auf die Overhead- und die reduzierten Verwaltungskosten (s.o.). Den Hauptaufwand hat die Institution zu tragen, welche als Globalmieterin fungiert; dabei wird der Eigentümer einerseits finanziell entlastet, andererseits muss er folglich dem Mieter die Möglichkeit zugestehen, zur Begleichung der administrativen und konzeptionellen Aufwendungen entsprechende Erträge zu generieren (Reduktion Mietzins, Untervermietung zu höherem Zins). In der Regel kann eine Zwischennutzungsorganisation solche Leistungen günstiger erbringen als ein marktorientiertes Unternehmen.

Bei einem Globalvertrag legt die Mieterin in der Regel den Schwerpunkt der Aufwendungen anders. Man reduziert und vereinfacht die administrativen Belange so weit wie möglich und legt den Fokus auf aktivierende Aufgaben. Dazu gehört auch die Entwicklung von eigenen Projekten, sei es im soziokulturellen, kulturellen oder urbanistischen Bereich, um so das Wirkungspotenzial der Zwischennutzung optimal ausschöpfen zu können.

Steuerung/Vermietung

Finanzierung Trägerschaft

Dieser Abschnitt enthält Empfehlungen zur Finanzierung der Aktivitäten einer Trägerschaft von grösseren Raumeinheiten.

Wird eine Zwischennutzung von einer Trägerschaft betrieben (s.o. Globalvertrag), entstehen Kosten durch den Aufwand für Verwaltung, Betreuung, Kommunikation, Rückstellungen und Projektentwicklung etc. Für diese Aufgaben muss in der Regel eine Geschäftsstelle eingerichtet werden. Gewisse Arbeiten können auch an Vorstandsmitglieder delegiert werden, doch hat ehrenamtliche Tätigkeit auch ihre Grenzen. Ein Zeitaufwand, der einen Richtwert von 20 Stunden pro Jahr (zusätzlich zur engeren Vorstandstätigkeit) übersteigt, sollte intern abgegolten werden können.

Um die anfallenden Kosten finanzieren zu können, bieten sich verschiedene Möglichkeiten an.

Mitgliederbeitrag

Mitgliederbeiträge von Vereinen sind in der Regel tief und können die Aufwendungen nur zu einem geringen Teil decken.

Mietzinszuschlag

Vor allem in der Region Basel hat sich bei Globalverträgen das Modell der Mietzinszuschläge auf einen Basismietzins für die einzelnen Untermietparteien bewährt. Zwei Varianten sind zu unterscheiden: Pauschalzuschlag und Nutzungszuschlag.

• Pauschalzuschlag:
  Im Untermietvertrag wird ein flächenabhängiger Projektzuschlag vereinbart. Dessen Höhe richtet sich nach dem effektiv zu finanzierenden Aufwand und ist somit auch abhängig von der Gesamtmietfläche; ist diese eher klein (wenige hundert m2), so wird der Projektzuschlag eher grösser; er vermindert sich, je grösser die Gesamtfläche ist. Reale Beispiele:
  • Projektzuschlag bei einer Gesamtmietfläche von 3'700 m2: CHF 1.-/m2/Monat (1994 – 2001)
  • Projektzuschlag bei einer Gesamtmietfläche von 300 m2: CHF 4.50 /m2/Monat (2004-2008)

 

• Nutzungszuschlag:
  Bei kommerziellen Nutzungen (Restaurant, Club, Bar, Disco, Detailhandel etc.) kann ein Mietzinszuschlag auch erfolgsabhängig einfordert werden, d.h. es wird ein Pachtvertrag abgeschlossen (zusätzlich zum Untermietvertrag oder darin integriert), welcher einen Mietzinszuschlag enthält, der umsatzabhängig bei einem Mindestbetrag festgelegt wird. Die Bemessung der Höhe dieses Zuschlags sollte ein ausgewogenes Mittel zwischen der tiefen Grundmiete und einer durchschnittlichen Marktmiete für die entsprechende Nutzung sein. Die Begründung für diese Form von Mietzinszuschlag liegt in der Tatsache, dass die betreffende Nutzung in ihrer Geschäftstätigkeit von den allgemeinen Bemühungen der Trägerschaft profitiert und bessere Umsätze generieren kann. Beispiel für ein Restaurant inkl. Veranstaltungslokal von total 300 m2 BGF (plus Keller und Stauraum, ohne Inventar) in einem grossen zwischengenutzten Areal:
  • Untermietzins 8% des Umsatzes, jedoch min. CHF 5'600/Monat, Basismietzins CHF 1'100/Monat, Ertrag für Trägerschaft: CHF 4'500/Monat. Allfällige Überschüsse aus der Vereinstätigkeit werden in den Gastrobetrieb oder Sonderprojekte reinvestiert.

Projektgewinne

Die Trägerschaftsorganisation einer Zwischennutzung kann durchaus auch eigene kommerzielle Projekte aufziehen, welche einen Gewinn abwerfen, mit dem die eigene Tätigkeit co-finanziert werden kann. Die konkreten Projekte hängen vom Potenzial der zur Verfügung stehenden Flächen und Räume ab. Abgesehen vom Gewinn führen solche Projekte auch zu einer stärkeren Identität und Vernetzung.

Parkplatzvermietung: In einem zwischengenutzten Areal stehen grosse asphaltierte Flächen zur Verfügung. Die Trägerschaft hat 60 Parkplätze fest vermietet und betreibt ein temporäres Parking für Besucher eines benachbarten Vergnügungsbetriebes. Jährlicher Bruttoertrag: ca. CHF 90'000.

Markt: Auf einer Freifläche in einem zwischengenutzten Areal wird wöchentlich ein Markt abgehalten. Die Vermietung der Standplätze bringt einen Bruttoertrag von ca. CHF 70'000/Jahr.

Weitere Ideen: Vermietung von Werbeflächen an gut einsehbaren Standorten, Vermietung von Freiflächen für Zirkusse, Strassentheater oder Gewerbeausstellungen, Roadpricing für Schleichwege über Privatareal usw.

Zu den Projekten, welche einen Gewinn für die Finanzierung der Zwischennutzung beisteuern, gehören auch Benefizveranstaltungen und Arealfeste.

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