Droit
A
.

Baux à loyer (II)

Particularités de la protection contre les résiliations de bail

Si le bailleur résilie un contrat de bail à durée indéterminée, sa décision peut être attaquée devant une autorité de conciliation. Si cette autorité décrète que la résiliation est abusive, le locataire bénéficie, pendant trois ans, d'une protection légale contre une résiliation de son bail. Durant cette période, le bailleur ne peut invoquer que des circonstances extraordinaires pour résilier le contrat (retards de paiement du loyer, violation du devoir de diligence, etc.). Une résiliation de bail est considérée comme abusive si le bailleur donne le congé:
- pour se venger (« résiliation de représailles ») parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant de la relation contractuelle,
- dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail,
- pour pousser le locataire à acheter le logement,
- alors que le délai de congé est suspendu.

Dans le cas d'un bail à durée limitée, le locataire ne peut être congédié si le bailleur résilie le bail en un temps inopportun ou à titre préventif, en particulier s'il ne respecte pas le délai de congé ou les autres conditions fixées (cf. explications ci-dessus). Cela est également valable s'il le fait en vertu d'événements à venir sans pouvoir prouver qu'ils vont bel et bien avoir lieu (p. ex. le début des travaux doit être étayé par des contrats signés avec les entrepreneurs.)

Si des tractations extrajudiciaires entre bailleur et locataires aboutissent après réception de la lettre de résiliation, le locataire bénéficie du délai de protection légal, même si l'autorité de conciliation n'est pas saisie.

C'est également le cas lorsqu'une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire est en cours en relation avec la question du bail.



Conseils
Si un bailleur désireux de résilier un bail suppose que le locataire concerné fera recours et souhaite minimiser le risque que ce dernier ne bénéficie du délai de protection légal de trois ans, il dispose des options suivantes:
  • offrir à son locataire une prolongation du bail négociée, avant la résiliation ou en lieu et place de cette dernière; la prolongation doit être déterminée de manière réaliste.
  • entreprendre des tractations avec son locataire pour l'indemniser financièrement pour son départ prématuré.



Conseils
S'agissant d'affectations transitoires, la meilleure manière d'éviter tout ennui lié à la protection contre la résiliation du bail est de conclure des baux à durée déterminée. Ce faisant, les dispositions à observer sont les suivantes:
  • Le contrat de bail doit spécifier explicitement qu'il porte sur une affectation transitoire de locaux, et renvoyer à l'art. 272a, al. 1, let. d, CO.
  • La durée limitée du bail doit être fixée en fonction du projet de transformation ou de démolition à venir; elle prend donc fin avec le début des travaux ou l'obtention du permis de construire.
  • Il faut stipuler clairement que le bail est conçu pour des activités provisoires et qu'il prendra fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue.

Conseils
Si le bailleur a concédé des contrats de bail à durée indéterminée, sans signaler qu'ils portent sur des affectations transitoires, il doit être très prudent avec les procédures de résiliation. Il doit notamment faire son possible pour que le délai de résiliation ne soit pas suspendu. L'expérience montre que, pour cette raison, le bailleur devrait étayer sa résiliation en préparant des documents justificatifs appropriés et ne pas commencer les négociations avant d'avoir envoyé la lettre de résiliation. Certes, il ne pourra pas empêcher que sa décision soit contestée, mais il minimise le risque qu'elle soit annulée par décision judiciaire. Pour mener les tractations, il dispose des options suivantes:
  • offrir à son locataire une prolongation du bail dont la durée doit être délimitée de manière réaliste,
  • négocier un nouveau contrat de bail portant sur une occupation transitoire des locaux,
  • négocier un nouveau contrat de bail dans les locaux rénovés, après la fin des travaux (N.B.: dans tous les cas, envoyer la proposition toujours après la lettre de résiliation),
  • entreprendre des tractations avec son locataire en vue de l'indemniser financièrement pour son départ prématuré.