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Droit
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Baux à loyer (III)Dispositions particulièresSous-location, cas normalLes expériences ont montré que, dans le cas d'affectations transitoires, la sous-location entraînait souvent des problèmes, soit parce que le propriétaire subit des pertes financières, soit parce qu'il n'est plus en mesure de contrôler la situation. C'est pourquoi il est vivement recommandé d'examiner attentivement les clauses relatives à la sous-location dans les contrats de bail.Les modalités de sous-location sont régies par l'art. 262 CO, une disposition légale contraignante. Cela signifie que les clauses interdisant la sous-location ne sont pas valables juridiquement. Le contrat de sous-location doit contenir les mêmes conditions que le bail principal; en particulier, le loyer de sous-location ne peut excéder celui payé par le locataire principal, sauf si le locataire principal fournit un service additionnel qu'il s'agit de rétribuer. C'est le cas lorsque les locaux sont sous-loués meublés ou qu'ils ont été réhabilités, ou encore que le locataire principal a entrepris des travaux qui optimisent l'aménagement des locaux ou augmentent leur valeur. |
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Il arrive qu'un propriétaire établisse avec un organisme particulier un contrat de bail global; en pareil cas, la sous-location à divers utilisateurs constitue l'objet même de ce contrat, dont les termes devraient donc être rédigés précisément à cet effet. |
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Si cet organisme encourt certains risques en sous-louant les locaux, il offre des garanties financières couvrant les investissements de base et permettant de créer des provisions pour des services d'ordre conceptuel ou opérationnel destinés à revaloriser le site – autant de responsabilités que le bailleur n'a pas à assumer. Ces prestations peuvent être répercutées dans les contrats de sous-location parce qu'elles apportent une réelle plus-value. |
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Frais accessoiresLors de l'affectation d'origine, les frais accessoires étaient pris en charge globalement par l'entreprise; pour les affectations transitoires, ces frais doivent être répartis entre tous les locataires. Si le contrat de bail contient une clause sur le paiement des frais accessoires (forfaits ou acomptes), ces frais doivent être énumérés de manière précise et exhaustive. Une désignation imprécise telle que « autres frais d'exploitation » n'est pas suffisante. Une fois qu'un décompte des frais accessoires est établi, il n'est plus possible de facturer ultérieurement d'autres frais au locataire.Il faut parfois faire passer dans les frais accessoires des coûts qui ne figurent pas dans les baux habituels: lorsqu'il n'existe pas de compteur électrique pour chaque unité de location, ou que les utilisateurs se partagent une centrale téléphonique ou une installation informatique, les frais accessoires doivent comprendre les frais d'électricité ou les taxes de communication. |
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Cessation de bailLorsqu'il faut interrompre une affectation transitoire, les dispositions du bail commercial s'appliquent, sauf pour les logements. Selon les dispositions contenues dans le bail, le propriétaire est tenu d'offrir au locataire un délai de résiliation de six mois, ou de l'informer de la cessation du bail six mois à l'avance. Il faut noter ici que les utilisateurs exerçant une activité de niche dans une friche industrielle auront beaucoup de peine à retrouver un lieu convenable pour continuer leur activité.Il est recommandé au propriétaire de faire un geste envers les locataires qui auraient retrouvé un local à leur convenance avant l'échéance du délai de résiliation, en n'exigeant pas le paiement du loyer jusqu'au terme de ce délai. Il peut soit régler les situations au cas par cas, soit libérer globalement tous les locataires du paiement d'un ou plusieurs loyers mensuels. Cette mesure ne doit pas nécessairement être fixée par contrat: elle peut être proposée aux locataires dans le cadre des négociations relatives aux modalités de restitution des lieux. |
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