Problèmes connus (III)

Opposition à la transformation

Si l'affectation transitoire se prolonge dans le temps, il peut arriver que les utilisateurs refusent toute transformation ou résiliation de bail. L'opposition peut tout autant provenir des locataires, que de la population ou des milieux politiques, voire de tous les fronts à la fois. Lorsqu'on analyse de manière approfondie les situations ayant généré une levée de boucliers, on doit distinguer plusieurs situations:

Intérêts particuliers

La résistance vise ici uniquement à maintenir les relations contractuelles: les locataires se sont habitués, au cours de nombreuses années, à bénéficier de conditions de location bon marché. Ils ne veulent pas admettre que la location proposée était une solution temporaire, même si au fond, ils le savent pertinemment.

Dans ce cas de figure, il s'agira de faire appel au droit du bail. Cependant, si le bailleur a fait l'erreur de signer des contrats de bail à durée indéterminée, les locataires peuvent de bonne foi partir de l'idée qu'ils pourront continuer à louer leur objet sans restriction de durée. Le propriétaire est dès lors tenu pour responsable de cette situation, et, le droit du bail assure une certaine protection aux locataires. Si un projet d'affectation définitive doit être réalisé dans des délais assez brefs, le bailleur devra négocier le remplacement des baux à durée indéterminée par des baux à durée déterminée, ou encore la restitution des locaux loués, dans certains cas, en indemnisant les locataires
(cf. explications ci-dessus, à la rubrique « On n'arrivera jamais à les mettre à la porte »).

Au contraire, si les contrats passés avec les locataires sont à durée déterminée, et que les clauses du bail sont claires quant au caractère temporaire des activités, les problèmes légaux seront vite réglés. A ce moment-là, il suffit, pour faire cesser l'opposition, de présenter ses arguments avec persuasion.

cf. aussi:
Droit / baux à loyer

Plus-value sociale

Trois exemples

Sur le site nt/Areal à Bâle, les autorités ont décidé, à l'été 2008, de restreindre les heures d'ouverture des locaux destinés aux manifestations, prélude à la réaffectation du site et à la construction d'un nouveau quartier. Cette décision a soulevé un tollé dans la population, et les journaux ont été submergés de lettres de lecteurs. Le mot d'ordre était partout le même: laissez-nous les derniers espaces de liberté en ville! L'exigence était la suivante: revoyez votre décision en la rendant moins contraignante; à terme, annulez-la.

Informations:
www.areal.org

A Liestal, sur l'ancien site Hanro, d'une surface de 3,2 hectares, un plan de quartier a été mis à l'enquête publique visant à supplanter les activités transitoires en place. Les opposants sont montés aux barricades et ont lancé un référendum communal. Lors de la votation, en 2008, les citoyens ont rejeté le plan de quartier par 54 % des voix (avec une participation de plus de 50 %). En lieu et place du quartier d'habitation prévu pour 200 logements, les opposants souhaitaient conserver les plus de 100 places de travail créées dans les domaines de l'industrie créative, de la formation et de la santé. Ils voulaient aussi préserver l'identité du site, forgée au fil de nombreuses années. Leurs arguments portaient aussi sur l'absence de consultation des locataires concernés quant aux mesures d'aménagement du territoire, et sur la remise du site aux mains d'un « gros investisseur anonyme ».

Hanro Areal Liestal

A Berne, le bâtiment du progymnase, sur la Waisenhausplatz, accueillait depuis 2005 des activités culturelles sous le nom de PROGR; ces dernières avaient acquis une grande notoriété. Le projet de la ville consistait à vendre le site au lauréat d'un concours d'urbanisme, ainsi qu'à implanter des activités commerciales (santé, bien-être, commerce de détail). En 2009, il échoua suite à une votation populaire, après que les utilisateurs transitoires se furent portés acquéreurs du bâtiment pour y maintenir les activités. Dans ce cas de figure, la culture a eu le dessus et le provisoire est devenu permanent.

Communiqué de presse de la ville de Berne relatif à la votation

PROGR

Réflexions sur la résolution du problème

En particulier, si le propriétaire s'est laissé de très nombreuses années pour mener la réflexion sur l'avenir de sa friche, il y a fort à parier que les activités transitoires auront acquis une dynamique propre. Paradoxalement, il bénéficie des avantages qui l'ont poussé à mettre en place les activités transitoires, à savoir la nouvelle vie et la réputation du site, composantes que d'autres personnes ont créées.
Rappelons ici qu'il existe une autre manière de planifier: la méthode processuelle ou participative, qui ne vise pas forcément à atteindre les objectifs initiaux, mais à les adapter de manière continue, en intégrant si nécessaire les nouvelles qualités découvertes. Divers projets réalisés montrent qu'il est possible de trouver des solutions satisfaisantes – même du point de vue entrepreneurial – en prenant le meilleur des deux approches, à savoir rénover les bâtiments dignes d'être conservés et démolir ceux qui ne le sont pas pour en reconstruire d'autres.

Si cette stratégie n'est pas applicable, ou si le propriétaire ne veut pas prendre en compte les qualités développées par les activités transitoires, il revient aux autorités de s'impliquer pour trouver une solution de remplacement, sans quoi la situation pourrait continuer à dégénérer au plan politique.

Dommages aux bâtiments

La créativité débordante des locataires peut parfois avoir des effets néfastes, lorsqu'elle les conduit à construire à l'intérieur des locaux des éléments qui pourraient gêner leur réaffectation ultérieure, ou qu'ils laissent se dégrader les bâtiments qu'ils occupent (traces d'usure).

Avant d'être fixé sur l'avenir d'un bâtiment (conserver ou démolir), le bailleur doit insister, lors de la signature du bail, sur l'art. 260a CO, qui précise que toute modification de la chose louée par le locataire doit faire l'objet d'un consentement écrit du bailleur. Les risques d'une usure excessive des bâtiments doivent être examinés selon le principe de proportionnalité: on n'appliquera pas les mêmes critères à un bâtiment déjà détérioré ou à un bâtiment pratiquement intact. Dans tous les cas, il convient de respecter l'art. 267 CO, voulant qu'à la fin du bail, « le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. » Par conséquent, il est nécessaire de décrire soigneusement dans le contrat de bail l'usage qui peut être fait des locaux.

cf. aussi:
Finances / Investissement

Dommages au sous-sol

Certaines activités transitoires, telles qu'un atelier de réparation de véhicules ou un garage, risquent de polluer le sous-sol, ce qui risque d'entraver l'exploitation ultérieure du site, ou de la renchérir d'autant. Pour éviter qu'une telle situation ne se produise, il faut fixer, dès le contrat de bail, des règles et des conditions clairement formulées. Si l'activité implique le maniement de substances dangereuses pour l'environnement, il faudra absolument prévoir des contrôles. A la fin de l'activité transitoire, il convient de respecter l'art. 267 CO, voulant que « le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. »

cf. aussi:
Finances / assainissement des sites contaminés