Finances

Coûts de la planification

Si le propriétaire souhaite générer une plus-value pour son site, il devra gérer le processus de développement d'une façon avisée. Pour ce faire, il s'agira pour lui d'assumer certaines tâches de planification et de gestion, des travaux dont le volume varie suivant la phase concernée dans le processus mentionné.

g	Volume de travail
Phase	Tâches de planification	Tâches de gestion
Passage de l'affectation d'origine à l'affectation transitoire	Elevée	Faible
Exploitation des activités transitoires	Faible	Elevée
Transformation du site vers son affectation définitive	Moyenne	Moyenne

Le présent chapitre traite des aspects financiers des tâches de planification. Le chapitre suivant traitera des tâches de gestion.

Finances / management

Principes généraux

Si le propriétaire recourt à une affectation transitoire comme instrument pour revaloriser son site, il devra s'entourer de professionnels en matière de planification, et rétribuer leurs prestations au même titre que les autres services fournis dans le cadre du processus de développement. Ces frais devront entrer dans le calcul de la rentabilité.

Les principales étapes du processus de planification sont décrites au chapitre Planification

Gestion / planification

Il s'agit, pour résumer, des étapes suivantes:

Première détermination des objectifs
Analyse du potentiel
Comparaison avec une planification formelle
Elaboration de scénarios de développement
Révision des objectifs
Définition de l'organisation et de la mise en location
Relance de la demande
Mise en œuvre et lancement des opérations
Plus tard: transformation vers une affectation définitive

Il n'est pas possible de prédire le volume de travail que représente chaque étape; ce volume dépend de la taille de la friche, de sa situation, de son état, et des objectifs fixés.

Si l'entreprise chargée de gérer le processus ne dispose pas, en interne, des compétences suffisantes, elle devra s'adjoindre les services d'experts en la matière. Les tarifs d'honoraires correspondent à ceux définis par la SIA pour les spécialistes de l'aménagement du territoire et de l'architecture. Les mandats peuvent être attribués pour l'ensemble des tâches (mandat global), ou seulement pour des tâches particulières (mandats partiels). Dans certains cas, il peut être judicieux d'attribuer un mandat global pour la première étape, puis de conclure un mandat de conseil pour la suite des opérations, indemnisé au temps consacré (travaux en régie).

Remarque
Le fait d'engager (en interne ou en externe) un ou des spécialiste(s) pour planifier les affectations transitoires représente certes une dépense additionnelle par rapport aux frais usuels pour réhabiliter un site industriel. Cependant, cette précaution permet d'éviter bien des complications en opérant des affectations transitoires. En outre, le surcoût est ainsi compensé, voire surpassé par la plus-value obtenue, qu'elle soit financière ou non.

Activités des utilisateurs transitoires

Lorsqu'ils disposent des compétences spécialisées requises, les utilisateurs eux-mêmes peuvent fournir des prestations utiles en matière de planification, qu'il conviendra d'indemniser. Voici deux exemples de collaboration:

En premier lieu, citons le cas de personnes, d'institutions ou d'autres organismes qui sont porteurs d'idées ou de concepts intéressants. Ils peuvent les présenter directement au propriétaire ou à la commune. Si ces contributions vont plus loin que la simple recherche d'un bénéfice personnel, qu'elles apportent réellement une plus-value en revalorisant le site, elles sont assimilables à une prestation de planification et méritent donc d'être indemnisées, d'une manière directe ou indirecte.
En deuxième lieu, le propriétaire ou la commune peuvent s'adresser directement à des personnes ou à des groupes constitués dont on sait qu'ils s'intéressent à exercer des activités transitoires, pour leur demander de collaborer. Ils peuvent même, par un travail communicationnel ciblé, inciter les intéressés à se constituer en groupes d'intérêts. Il peut tout à fait valoir la peine de les impliquer dans l'organisation des activités, et de les dédommager pour leurs services.

Si le propriétaire ou la commune pensent à intégrer dans le processus officiel de planification, à un stade précoce du projet, les utilisateurs transitoires intéressés, ils peuvent bénéficier de leur créativité souvent très développée, ainsi que de leur capacité à trouver des solutions non conventionnelles peu coûteuses. Indemniser les utilisateurs pour leurs prestations permet d'installer un climat de confiance, de développer un sentiment d'appartenance au lieu et un sentiment de responsabilité face aux tâches à accomplir. Cela contribue à souder les partenaires, un atout pour l'avenir.

Partenariat Public-Privé (PPP)

Idéalement, le pilotage des activités transitoires incombe principalement aux propriétaires, aux investisseurs, voire aux mandataires chargés de développer le projet. Ce sont donc eux qui supportent les coûts de planification. En vertu du principe renversé « Qui commande, paie », il est cependant possible d'inviter la commune à participer aux frais de planification: d'une part, si la gestion des activités transitoires répond aussi explicitement à des objectifs publics communaux; d'autre part, si elle s'implique sur le fond (et pas seulement sur la forme, en tant que simple autorité d'octroi des autorisations). La clé de répartition des frais devrait alors se baser sur les bénéfices attendus.

cf. aussi:
Gestion / planification

Début de la page