Loyer (II)

Frais accessoires ordinaires

Il est impératif de distinguer les frais accessoires du loyer net. En règle générale, ces frais se composent des éléments suivants:

• frais de chauffage
• frais de production d'eau chaude
• taxes d'eau et taxes d'épuration
• frais de conciergerie
• frais liés à la maintenance (ascenseurs, monte-charge, etc.)
• frais de nettoyage des cages d'escaliers
• frais d'électricité pour l'éclairage des espaces communs
• émolument d'utilisation du réseau câblé
• frais administratifs

Ne font pas partie des frais accessoires:

• impôts
• primes d'assurance immobilière
• taxes de raccordement (réseau câblé, égouts, etc.)
• taxe d'évacuation de l'eau de pluie (eaux météoriques)
• taxes pour les équipements de viabilité
• intérêts hypothécaires et rente du droit de superficie
• frais de réparation et investissements

Les fais accessoires admissibles peuvent être facturés, selon le contrat de bail, d'une manière forfaitaire ou par acompte. S'agissant des locaux loués transitoirement, les frais accessoires sont associés à certaines incertitudes:

• Il manque des points de référence pour presque tous les frais accessoires liés à la location transitoire de locaux; en effet, la nouvelle affectation diffère souvent complètement de celle d'origine.
• Suivant les activités transitoires menées, les besoins en chauffage et eau chaude sanitaire peuvent varier énormément d'un locataire à l'autre.
• Il manque souvent les dispositifs qui permettraient d'établir un décompte individuel de chauffage.
• Parfois, les locataires ne disposent pas tous d'un raccordement direct à l'eau courante.

Cas particulier de la facture d'électricité

Dans le cas des affectations transitoires, la facture d'électricité n'est plus à payer par une seule entreprise, mais doit être répartie entre toutes les unités de location. Or le partage des frais d'électricité dépend du nombre de compteurs. On connaît quelques exemples en Suisse d'affectations transitoires dans des bâtiments ne possédant qu'un seul compteur électrique central. Ne disposant pas de clé de répartition de ces frais entre les locataires, certains propriétaires ont dû les prendre à leur charge, la facture pouvant aller jusqu'à 500 000 francs par an.

Eléments de solutions

• Il faudrait examiner s'il est possible de poser des compteurs de chaleur permettant de mesurer la consommation individuelle.

• Facturation au forfait:
  Si les frais accessoires sont facturés de manière forfaitaire, il n'est pas nécessaire de présenter un décompte détaillé; par contre, il n'est plus possible d'exiger des frais supplémentaires. Comme il est souvent difficile d'estimer correctement le montant des frais accessoires au début des locations, nous recommandons d'introduire dans le contrat de bail une clause permettant d'adapter une seule fois ces frais après une année, à condition de présenter un décompte des frais effectifs. Si le propriétaire choisit la solution du forfait et n'inclut pas dans le bail une clause de ce type, il ne pourra pas répercuter ultérieurement sur les locataires d'éventuels surcoûts qu'il n'aurait pas comptés.

• Frais accessoires par acompte:
  Un facture par acompte des frais accessoires permet d'adapter chaque année les montants à verser en fonction de la consommation effective et des variations qui la caractérisent. En revanche, il faudra traiter individuellement chaque bénéficiaire de prestations dans le contrat de bail. Les divergences signalées plus haut, entre consommation facturée et consommation effective, ne doivent pas non plus dépasser 20 %.

• Electricité:
  La consommation d'électricité peut grandement varier d'une activité à l'autre. Si elle est minime pour un artiste dans son atelier (éclairage, radio), et moyenne pour un artisan (parc de machines), elle peut être très élevée pour un restaurant (four à pizza, cuisinière professionnelle, réfrigérateurs et congélateurs, système de sonorisation et d'éclairage).