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Permis de construire (I)Les affectations transitoires doivent suivre les règles générales de construction et d'urbanisme au même titre que tous les autres types d'affectations. En Suisse, cependant, la notion d'affectation transitoire n'existe pas en tant que telle au plan juridique. Les autorités rencontrent donc souvent des difficultés pour traiter les demandes d'autorisation dans ce domaine. Les trois principaux corpus de règles à observer concernent la conformité à l'affectation de la zone, la protection de l'environnement et la prévention des incendies. |
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Intérêt publicEn général, les prescriptions légales laissent une certaine marge d'appréciation aux autorités chargées de les appliquer; parfois, elles permettent même explicitement d'accorder une dérogation ou un allègement des exigences. Si tel est le cas, les autorités concernées devront peser les intérêts en présence, et trancher entre le strict respect des normes et l'intérêt public à voir se réaliser une affectation transitoire – il est de leur devoir de prendre en compte cet intérêt. Elles devront autant que possible le faire après avoir consulté les instances politiques responsables.Il n'est pas possible de formuler de règle générale concernant le type d'utilité publique que revêt une affectation transitoire. Ainsi, il s'agit de décrire pour chaque cas les fonctions utiles et les effets bénéfiques d'une affectation de ce type. |
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Prescriptions légales en matière de construction et d'aménagement du territoirePrincipes générauxUne première chose à retenir est le fait qu'un bâtiment existant bénéficie toujours de la garantie des droits acquis. Certains cantons ont étendu cette garantie à l'agrandissement de bâtiments existants (AG, LU) ou à un changement d'affectation (SH).Pour qu'une affectation transitoire puisse bénéficier d'une autorisation, elle doit être conforme à la zone définie dans le plan d'affectation local. Dans le cas contraire, la législation donne la possibilité, dans tous les cantons suisses, d'octroyer une dérogation – sans pour autant les y obliger. Cependant, les règles en la matière diffèrent beaucoup d'un canton à l'autre, de même que les pratiques. |
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Conformité si l'affectation reste la mêmeUne autorisation d'exploitation ou un permis de construire sont toujours liés juridiquement à l'ouvrage concerné. Il n'est donc pas nécessaire de requérir une nouvelle autorisation si un bâtiment au bénéfice d'un permis de construire est affecté transitoirement de la même façon, et sans transformation. Cependant, une affectation peut changer même sans travaux de transformation. Si ce changement est mineur, il n'est pas nécessaire de demander un permis de construire. En particulier, le degré d'utilisation doit rester du même ordre de grandeur qu'à l'origine et aucun travail de viabilisation ne peut être entrepris. De plus, la nouvelle affectation ne doit contrevenir à aucune prescription de droit public, comme la protection contre le bruit ou la protection contre les incendies (cf. explications ci-dessous). |
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Conformité avec changement d'affectationSi la nouvelle utilisation est assimilable à un changement d'affectation, elle nécessite une autorisation, même si elle est conforme au plan de zones. Considérée dans le détail, la notion de changement d'affectation varie – dans le texte comme dans son interprétation – d'un canton à l'autre, et d'une commune à l'autre. En 2000, le tribunal administratif du canton d'Obwald a précisé le principe comme suit: « Un changement d'affectation doit générer, au plan local, des effets sensibles sur le régime d'affectation. Il doit être notable, et ses effets, plus marqués qu'auparavant. On considère qu'il génère, au plan local, des effets sensibles sur le régime d'affectation lorsque ceux-ci ont un impact sur les dispositifs de viabilité ou sur l'environnement (trad.) ». |
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RequérantEn principe, il incombe au propriétaire de requérir les autorisations nécessaires pour une affectation transitoire. Si la solution d'un contrat de bail global a été choisie, cette responsabilité peut être déléguée au locataire principal, sachant que la demande formelle devra aussi être signée par le propriétaire. |
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Zone industrielle et zone artisanaleLa plupart des friches industrielles se trouvent soit dans une zone industrielle, soit dans une zone artisanale. Toutes les activités transitoires à orientation urbaine typiques de ces zones devraient être admises au plan de l'aménagement du territoire, sous réserve que soient respectées les prescriptions relevant du droit supérieur. Si des logements (p. ex. des lofts) sont prévus dans une zone industrielle, il faudra demander une dérogation. Même si l'habitation semble à priori compatible avec une zone artisanale, il n'est pas possible de formuler de règle générale ici; en effet la définition des zones varie notablement d'un canton, voire d'une commune à l'autre. Ainsi, la compatibilité du logement avec le type de zone doit être examinée au cas par cas.Par exemple, si une friche industrielle affectée transitoirement en tant que logement jouxte un site commercial ou industriel conforme à l'affectation de la zone, il ne faut pas que cette proximité perturbe l'activité des entreprises industrielles. En d'autres termes, les utilisateurs transitoires ne peuvent exiger de celles-ci un durcissement des exigences en matière de protection contre les nuisances. |
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Zones spécialesOn trouve parfois des friches ailleurs que dans des zones industrielles ou artisanales; c'est notamment le cas des friches ferroviaires, des friches militaires ou des sites désaffectés anciennement occupés par les pouvoirs publics. Ces friches particulières sont alors situées dans une zone d'utilité publique (ZUP), ou ne figurent dans aucune zone du plan d'affectation (aires ferroviaires). Dans le premier cas, aucun obstacle d'ordre juridique (autorisations) ne devrait s'opposer à une affectation transitoire, pour autant que les prescriptions légales relevant du droit supérieur soient observées. En revanche, dans le second, il s'agira de vérifier que l'affectation transitoire soit conforme au droit ferroviaire.Si la garantie des droits acquis porte uniquement sur le ou les bâtiment(s), et non pas sur l'affectation du sol, il faudra passer par un régime de dérogation. |
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Changement du plan de zonesDes difficultés peuvent apparaître au plan de l'aménagement du territoire si une friche industrielle est réhabilitée et que la commune modifie un plan de zones ou un plan d'affectation de détail (comportant un changement de zone) qui concerne cette friche. Dans cette situation, un site affecté transitoirement pour des activités artisanales ou culturelles pourrait inopinément se retrouver dans une zone d'habitation ou de verdure. Il ne serait donc plus compatible avec l'affectation de la zone ou génèrerait un conflit encore plus marqué qu'avant avec l'affectation admise. On rencontre aussi des obstacles lorsque l'affectation transitoire est réalisée sur une aire assortie d'une obligation d'établir un plan d'affectation spécial.
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Il arrive donc souvent que l'autorité délivre des autorisations limitées dans le temps pour en souligner le caractère provisoire; elle les lie en général à l'obligation de renouveler la demande d'autorisation périodiquement. Cependant, les autorisations limitées dans le temps ont le même contenu que les autorisations définitives. Seules quelques communes ont explicitement inscrit dans leur règlement sur les constructions la possibilité d'octroyer des autorisations limitées dans le temps. Par exemple, les communes de Thoune et de Berthoud ont prévu de pouvoir autoriser une affectation non conforme à celle de la zone pour une période, dite transitoire, de 5 + 2 ans. Ces autorisations sont alors assorties de conditions spécifiques à respecter. |
Règlement de construction de la ville de Thoune et son commentaire (PDF) |
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