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Droit
A
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Baux à loyer (I)

Les bailleurs redoutent souvent les baux à loyer transitoires, en raison des incertitudes liées à leur durée et à leur caractère contraignant. En réalité, cette crainte se révèle infondée si l'on procède correctement, comme le montre le présent chapitre.

La conclusion de baux à loyer en bonne et due forme représente le b.a.-ba d'une gestion réussie des affectations transitoires. Il faut que les baux soient conformes au droit suisse du bail (art. 253 ss du Code des obligations, CO) et que les deux parties (locataire et bailleur) aient la volonté de respecter leurs engagements. Les arrangements non conformes au droit du bail ne sont pas autorisés; s'ils ont tout de même été conclus, leur validité est nulle. Par exemple, il n'est pas licite de faire supporter les frais d'entretien de l'immeuble aux locataires.
Conseils
Plus les formulations contenues dans le bail à loyer sont claires et les conditions définies, applicables dans les faits, moins les deux parties risquent de se heurter à des difficultés.

 

La plus grande attention doit être portée aux questions de délais, ainsi qu'aux règles portant sur des points particuliers qui, dans le cadre d'une affectation transitoire, divergent des conditions locatives habituelles.

Détails sur les loyers:
Finanzen/Rentabilität

Principes

Dans le cas d'une affectation transitoire, les baux à loyer doivent être conçus comme ceux de locaux commerciaux – sauf s'il s'agit explicitement de logements.

On ne se servira des formulaires imprimés en usage dans la région que s'ils comportent une rubrique spéciale réservée aux affectations transitoires (cf. explications ci-dessous). Si tel n'est pas le cas, il faudra établir individuellement les différents contrats.

Il est recommandé de signaler dans le contrat – par exemple, dans un préambule – qu'il s'agit d'une occupation transitoire des locaux. Soit on mentionne explicitement le caractère temporaire de l'affectation, soit on formule précisément les objectifs que doivent viser les activités transitoires, et les deux parties acceptent de poursuivre ces objectifs.

Prêt à usage

  Lorsque le propriétaire veut se réserver la plus grande marge de manœuvre possible pour disposer de son bien immobilier ou le récupérer, il peut utiliser la forme du prêt à usage en vertu des art. 305 ss CO: « Le prêteur peut réclamer la chose, même auparavant [c.-à-d. avant le terme du contrat], si l'emprunteur en fait un usage contraire à la convention, s'il la détériore, s'il autorise un tiers à s'en servir, ou enfin s'il survient au prêteur lui-même un besoin urgent et imprévu de la chose ». (art. 309, al. 2, CO). Un prêt à usage peut être convenu pour une période déterminée, mais il ne relève alors pas du droit de bail.

Cette forme de prêt sous-entend cependant que la chose doit être prêtée gratuitement et que les frais d'entretien ordinaires sont entièrement à la charge de l'emprunteur (art. 307, al. 1, CO).
Conseils
Le bail à loyer devrait contenir une clause sur l'adéquation des locaux avec les activités prévues, formulée en fonction de l'état des locaux et de la durée prévisible de l'affectation transitoire; cette clause devrait être complétée par des dispositions sur la réparation des défauts (cf. art. 259 CO) adaptées à la situation concernée.
Il s'agit également de régler clairement la question des travaux de transformation sur la chose louée, que le locataire sera peut-être amené à faire pour adapter les locaux à ses activités (cf. art. 260a CO). Par exemple, le bailleur peut renoncer à exiger la remise en état de la chose louée à la fin du bail s'il a l'intention de raser le bâtiment ou de procéder à une rénovation d'envergure pour y installer des activités définitives.

Bail à loyer à durée indéterminée

Es kommt selten vor, dass bei Zwischennutzungen unbefristete Mietverträge ausgestellt werden, da das Fehlen einer Frist und der temporären Charakter der Nutzung einen Widerspruch bedeutet. Zudem kann der mietrechtliche Kündigungsschutz unliebsame Folgen für die Vermieterseite haben.
Conseils
Il ne faudrait conclure de contrats à durée indéterminée, que si l'on était certain qu'aucun projet de réhabilitation totale du site (reconversion ou affectation définitive) ne serait entrepris.

Bail à loyer à durée déterminée

Pour la plupart des affectations transitoires, le bail à loyer à durée déterminée représente la meilleure solution. En effet, il prend fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255, al. 2, CO); cependant, il serait judicieux d'inclure une clause concernant le devoir d'information en matière de résiliation. Pour ce faire, on peut procéder de l'une des deux manières suivantes:

Fixer la fin du contrat à une date déterminée, ou spécifier la durée du contrat

Si les plans pour une reconversion sont déjà bien avancés, voire si les autorisations ont déjà été obtenues, il va de soi que le bail doit régler clairement la question de la durée de la location.

Si, d'un côté, l'affectation transitoire est réussie, ayant un rayonnement positif sur la région dans le respect des délais convenus, et si, d'un autre côté, il s'avère que les plans d'affectation définitive n'avancent pas aussi rapidement que prévu, il est conseillé de proposer dès que possible une prolongation de bail. Le but est d'éviter que les locataires et la population ne se désintéressent du lieu.

Bail à durée déterminée, mais ouverte

Le bail peut contenir une clause qui lie sa fin à un événement extérieur bien précis, dont on ne sait pas encore quand il va arriver. Il peut s'agir d'un moment particulier dans une procédure d'aménagement, ou d'un changement de propriétaire. Cette solution convient lorsque le début des travaux de réhabilitation ou de reconstruction pour l'affectation définitive n'est pas encore connu ou si le financement d'un projet de reconversion n'est pas encore assuré.
Un bail dont la durée n'est pas déterminée permet de faire face aux aléas d'une réaffectation, assure au locataire un usage des locaux aussi long que possible, tout en garantissant au propriétaire qu'il pourra effectivement récupérer son bien ultérieurement.

Ainsi, les relations contractuelles ne peuvent prendre fin qu'au moment où l'événement convenu a effectivement lieu.

 

Conseils
Comme le bailleur et les locataires profitent tous deux des effets positifs d'une affectation transitoire, il est dans l'intérêt des deux parties de faire en sorte qu'elle se prolonge aussi longtemps que possible. Par conséquent, la clause de durée devrait se baser sur le début effectif des travaux, et non sur la date d'octroi du permis de construire (dont la validité est généralement d'une année). En effet, en cas de situation difficile, il se peut que les travaux ne puissent commencer avant que ce permis n'arrive à échéance.
Formulation possible: « Le bail prend fin au début des travaux entrepris en vue de la nouvelle affectation du site. La date effective sera annoncée au locataire au moins six mois à l'avance. »

 

Options de prolongement du bail

Il arrive fréquemment qu'un bail à durée déterminée soit complété par une clause de prolongement à option; cette dernière peut être soit ouverte, soit déterminée (p. ex. « Le bail peut être prolongé de trois ans si... »).

Il n'est pas judicieux de fixer des prolongements de courte durée (p. ex. d'une année), alors qu'il n'y a pas de raison impérieuse d'appliquer cette solution dans les faits; celle-ci serait perçue comme mesquine et risque seulement de démotiver les locataires. Elle est d'autant plus inopportune si le bailleur y recourt pour exercer un contrôle démesuré sur le déroulement ou la qualité des activités transitoires, risquant de nuire à la confiance entre bailleur et locataires.

Formes mixtes

On voit aussi des formes mixtes de limitations temporelles dans des baux portant, par exemple, sur une durée de deux ans, avec reconduction tacite illimitée, sous réserve de résiliation par l'une des parties, annoncée au moins six mois à l'avance.

Si des doutes subsistent quant aux effets positifs d'une affectation transitoire, cette pratique présente un avantage, du fait que le premier délai représente une sorte de temps d'essai. Cependant, elle comporte aussi un inconvénient: la plupart des utilisateurs hésiteront à investir dans ce climat d'insécurité, réduisant d'autant les plus-values apportées par leurs activités. Aussi, on peut se demander si, en fin de compte, la solution du temps d'essai n'est pas contre-productive.
Remarque
Du côté du bailleur, il faut prendre en considération le fait que les utilisateurs transitoires ont besoin, eux aussi, d'une certaine sécurité en matière de planification. Cela est particulièrement vrai s'ils ont consenti des investissements pour aménager les locaux, ou mènent des projets de longue haleine destinés aux habitants du voisinage, voire de toute la commune.