Finances

Investissements

Les affectations transitoires ne s'opèrent pas en dehors du marché immobilier. Le propriétaire doit donc consentir certains investissements en vue d'« apprêter » son site pour cette forme particulière de location.
Il faut distinguer les investissements nécessaires pour répondre aux exigences légales, de ceux qui permettent d'assurer le succès des activités transitoires et d'augmenter la valeur du site.

Conseils

Dans tous les cas, les investissements consentis par le propriétaire doivent suivre le principe de la proportionnalité, c'est-à-dire être compatibles avec la durée relativement brève de leur amortissement. Dans certains cas, il convient de prendre en compte tout revenu supplémentaire à venir.

Etat approprié de la chose louée

En règle générale, la question de l'état des locaux devrait faire l'objet d'une négociation entre le bailleur et le locataire, ou alors, être spécifiée dans le contrat de bail; le niveau d'exigences des utilisateurs transitoires à ce propos est souvent moins élevé que celui des locataires ordinaires. L'état sur lequel les deux parties se sont accordées détermine le montant des loyers (ou inversement).

Certains utilisateurs transitoires sont prêts à reprendre les locaux en l'état, et à entreprendre eux-mêmes des travaux de rénovation. D'autres préfèrent des locaux répondant au moins à des exigences minimales, à savoir, en général:

bâtiment sûr et résistant aux intempéries (toits, fenêtres et façades étanches),
sols présentant une surface régulière,
fenêtres intactes et portes qu'on peut fermer à clé,
locaux munis de chauffage,
raccordements à l'eau et à l'électricité, soit à un emplacement central, soit dans chaque unité louée,
toilettes disponibles,
éclairage extérieur (surtout pour les zones industrielles étendues).

Remarque
« Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée (...). » (art. 256 CO). Si l'état de la chose louée laisse à désirer, le bailleur peut consentir des investissements pour y remédier et introduire ces derniers dans ses calculs.

Remarque
L'état que doivent présenter les bâtiments est toujours fonction de l'usage que l'on veut en faire; à l'intérieur d'un même site, il peut varier d'un bâtiment à l'autre. Si la durée de l'affectation transitoire n'est pas déterminée, il vaut la peine de consentir un minimum d'investissements. En effet, si l'état des bâtiments ou des infrastructures se dégrade trop, il est possible qu'un jour les locataires transitoires doivent interrompre leurs activités, sans trouver d'autres lieux où s'installer.

cf. aussi:
Conditions / substance bâtie

Indépendamment des conventions passées entre locataires et propriétaire, ce dernier doit respecter les exigences légales, en particulier en matière de protection contre les incendies.

Exemple: pour pouvoir affecter transitoirement le site Merker à Baden après la cessation des activités de production, les propriétaires, estimant que la phase de préparation à l'affectation définitive serait longue, ont pris eux-mêmes l'initiative de dépenser 5 millions de francs.

Merker Baden

Remarque

Plus les activités transitoires ressemblent à celles d'origine, moins il sera nécessaire de procéder à des transformations et moins il faudra investir.

Maintenance

Le propriétaire est légalement tenu de maintenir l'objet loué en bon état (art. 256 CO). Il devra donc réparer tout dégât causé aux bâtiments pendant toute la durée du contrat de bail.

En situation normale, les frais d'entretien pour des bâtiments affectés transitoirement ne devraient pas dépasser 1 % de la valeur de ces bâtiments. Les problèmes apparaissent quand l'entretien d'un bâtiment à été négligé pendant de nombreuses années. Cela est particulièrement manifeste lorsque le bâtiment ne peut être remis en état que moyennant de lourds investissements, voire lorsqu'il faut interrompre les activités transitoires. On connaît un exemple où des installations électriques mal entretenues impliquaient un risque si important pour les personnes, que les activités transitoires ont dû être interrompues.

Conseils

Une solution peu coûteuse pour le propriétaire est de demander aux locataires d'effectuer les travaux de maintenance, à condition qu'ils diposent des capacités à cet effet.

Si de gros investissements sont nécessaires mais que les activités transitoires ne sont pas destinées à durer encore longtemps, il est crucial de négocier des solutions alternatives avec les locataires. Cela peut être le cas lorsque la chaudière est hors service et que la durée restante des activités est inférieure à la durée d'amortissement d'une nouvelle chaudière. Au pire, il faudra interrompre prématurément les relations contractuelles.

Conseils

Une bonne façon de réduire les coûts est de faire appel à un ancien employé d'exploitation (concierge, technicien ou autre). En effet, sa connaissance approfondie des bâtiments et des installations permettra de réduire considérablement les frais d'entretien, les coûts de planification et les frais liés aux investissements.

Investissements complémentaires

Dans le cadre d'affectations transitoires, il arrive fréquemment de devoir investir des sommes relativement modestes pour des projets qui ne sont pas destinés à certains locataires en particulier, mais à l'ensemble des locataires, des visiteurs ou du public. Il s'agit d'améliorer le degré de confort qu'offrent les locaux ou les espaces extérieurs, de les rendre propices aux rencontres, d'en assurer la propreté et la sécurité ainsi que de faciliter l'orientation sur place.

Voici quelques idées à titre d'exemple:

mise en place de panneaux d'orientation ou d'information, d'indicateurs de direction, et de dispositifs d'éclairage,
installation de sièges ou de bancs,
mise en place de panneaux de circulation et de marquages au sol,
aménagement de plantes (végétation « fixe » ou en bacs mobiles), p. ex. pour cloisonner différents espaces,
installation d'œuvres d'art, et de structures ou monuments emblématiques,
pose de boîtes aux lettres,
construction d'abris pour vélos,
aménagement d'espaces de loisirs pour enfants, adolescents ou adultes (murs de grimpe, bacs à sable, terrains de pétanque, paniers pour basket de rue, installations pour skateparks, jeux d'échec de plein air, etc.),
mise en place de fontaines,
installation de toilettes mobiles,
aménagement d'infrastructures de tri des déchets,
construction de grands avant-toits ou abris.

La prise en charge des coûts de ces projets doit être discutée entre le propriétaire, la commune et l'ensemble des locataires, en fonction des intérêts de chaque partie. Nous recommandons vivement de coopérer avec les associations ou organisations intéressées.

Début de la page