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Finances
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Loyers (I)

La seule source de revenus du propriétaire – ou du moins la plus importante – sont les loyers encaissés auprès des utilisateurs transitoires. Les montants des loyers sont fonction de deux facteurs: le marché et les perspectives de développement à long terme. Le propriétaire devra accorder une attention particulière aux frais accessoires, souvent source d'incertitude.

Montant des loyers

Dans le cas présent, le loyer se définit comme le montant net que l'utilisateur transitoire verse au propriétaire pour la chose louée. Ne sont pas compris dans le loyer les frais accessoires (cf. explications ci-dessous), ni les suppléments de loyers à verser en cas de sous-location dans le cadre d'un contrat de bail global.

« contrat de bail global »
cf. aussi:
Finances / management

Peu de points de référence

Même pour les affectations transitoires, les montants des loyers suivent les lois du marché. Cependant, ce n'est pas tant la demande qui détermine le prix, que le type d'offre et la qualité de celle-ci. Si l'on s'en tient aux règles habituelles du marché en matière de location, les locaux loués transitoirement ne présentent que des défauts: en premier lieu, un standard de construction datant d'un autre temps, mais aussi une durée de location brève, ou du moins incertaine. Les loyers correspondent donc, dans un marché ordinaire, à des objets « bas de gamme ». Pourtant, il existe des cas où les affectations transitoires ont dopé la demande et les loyers, augmenté en conséquence.

En Suisse, il n'existe pratiquement aucune étude systématique concernant les loyers dans le cadre d'affectations transitoires. Malgré cela, les données ci-dessous ont pu être obtenues:

  • Sur six zones industrielles examinées, le loyer moyen se monte à 130 fr. / m2 / an, pour une fourchette allant de 86 à 190 fr. / m2 / an. La moyenne des loyers, y compris les frais accessoires, est de 165 fr. / m2 / an (2008, cf. graphique ci-dessous).
  • A Zurich, les petites entreprises innovantes dans le secteur de la création paient en moyenne un loyer de 180 fr. / m2 / an (2006).
  • A Aarau, le loyer moyen varie entre 80 et 120 fr. / m2 / an, suivant le genre d'entreprise (2004).
  • Pour un site affecté transitoirement à Bâle, les loyers sont les suivants:
    - pour des surfaces extérieures (munies aux trois quarts d'un revêtement bitumineux): env. 0,25 fr. / m2 / an
    - pour des surfaces de restaurants: env. 22 fr. / m2 / an
    - pour des surfaces de bureaux ou d'ateliers: 39 fr. / m2 / an.
  • En Allemagne (Berlin), les utilisateurs transitoires paient un loyer couvrant les frais dans 20 % des cas, et ne paient aucun loyer dans 60 % des cas.
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Niveau moyen des loyers sur six zones industrielles en Suisse
Source: Zone*imaginaire: enquête auprès des locataires, 2008

 

Valeur indicative

Les loyers déterminés dans l'étude précitée sont du même ordre de grandeur que ceux du quantile inférieur des loyers pour locaux administratifs recensés par Wüest+Partner dans la région, c'est-à-dire dans la fourchette des 10 % des loyers les plus bas. Les sites considérés sont pratiquement tous situés près des centres de grandes villes.

Lorsqu'une friche industrielle se trouve dans une région périphérique (agglomération ou région rurale), il faut corriger les niveaux de loyers (en valeur absolue) vers le bas, en fonction du marché local.

Ajustement des loyers

Augmentation normale

On constate que souvent, les propriétaires ou les régies cherchent à augmenter les loyers également dans le cas d'affectations transitoires, lorsque les activités provisoires durent plus longtemps que prévu ou rencontrent un certain succès commercial. Or les affectations transitoires sont également soumises au droit du bail. Aussi ces augmentations de loyers ne sont-elles pas admises. En revanche, elles sont licites si le bailleur a consenti des investissements augmentant la valeur des locaux, si le taux d'intérêt de référence pour les hypothèques a augmenté ou si, dans le cas de baux indexés, l'indice suisse des prix à la consommation a augmenté (vaut seulement pour les contrats de bail d'une durée supérieure à cinq ans). En outre, elles ne sont généralement possibles que si elles sont justifiées par des arguments chiffrés. Comme pour toute autre modification de contrat, les augmentations de loyers doivent être notifiées sur le formulaire officiel ad hoc; elles peuvent être contestées par le locataire dans un délai de 30 jours.
Recommandation
Les loyers de locaux loués provisoirement doivent être déterminés en fonction des loyers de la région pour des utilisations similaires (bureaux, entrepôts, artisanat, etc.): ils doivent se situer dans le quantile de 10 % des loyers locaux. On pourra les adapter vers le haut ou vers le bas, suivant le standard de construction offert, la situation géographique et l'accessibilité du site, ou la durée du bail. Si le propriétaire est très intéressé à accueillir des activités transitoires permettant de valoriser le site, il peut baisser davantage le montant des loyers.
Il convient de définir un loyer moyen sur la base de la palette des activités proposées, à abaisser ou augmenter en fonction de la capacité financière des intéressés et de la nature des activités (commerciales, culturelles ou d'utilité publique).

Réserve sur le loyer / échelonnement

Il est courant de prévoir des loyers échelonnés, au sens de l'article 269c CO. Cet instrument a été conçu pour permettre au bailleur de concéder au locataire un rabais ou de lui offrir une aide initiale, dans le cas où, au début de la location, on ne saurait pas encore si ses activités permettraient, à terme, de dégager des revenus suffisants pour payer le loyer approprié.

La clause du loyer échelonné n'est licite que si le contrat de bail porte au moins sur une durée de trois ans; elle doit remplir différentes conditions, dont celle de fixer préalablement un plan de paiement d'un commun accord entre le bailleur et le locataire.

Staffelmietvertrag (mensuel de la Société zurichoise des propriétaires fonciers, seul. en allemand)

Adaptation passive du loyer

Le bailleur peut aussi proposer un loyer lié au chiffre d'affaires (bail partiaire). Cette solution est adaptée pour des utilisateurs transitoires exerçant des activités commerciales, tels que restaurants, organisateurs de manifestations culturelles, ou commerces de détail. Cependant, elle n'est possible que pour des contrats individuels, et non pour des contrats de bail globaux.

 

cf. aussi:
Gestin / mise en location

Umsatzmiete (mensuel de la Société zurichoise des propriétaires fonciers, seul. en allemand)