Rentabilité (I)

Il est impératif de ne pas évaluer la rentabilité d'une affectation transitoire sur la base de son seul rendement à court terme. Au contraire, l'utilité du capital investi doit se mesurer sur le long terme et prendre en compte le potentiel de développement que ce type d'affectation présente.

Principes généraux

Le calcul de la rentabilité dépend de nombreux facteurs, parmi lesquels le plus important est la manière dont est géré le poste des biens-fonds dans la comptabilité. Pour être réaliste, il faut procéder à un amortissement notable de la valeur des bâtiments – et non de celle du terrain.

Naturellement, d'autres facteurs entrent encore en ligne de compte dans le calcul de la rentabilité: genre d'exploitation, frais de gestion, investissements pour la remise en état des bâtiments et frais d'entretien (cf. explications ci-dessous).

Valeurs tirées de l'expérience

Rentabilité des affectations transitoires
Les affectations transitoires sont rentables, pour autant qu'elles se déroulent dans un contexte urbain et qu'elles soient gérées de manière professionnelle. Elles ne couvrent pas seulement les coûts d'exploitation; elles dégagent un revenu permettant souvent de rembourser tout ou partie des frais de développement du projet. Ce constat fait l'unanimité parmi les représentants des propriétaires et les spécialistes de l'immobilier. Différents acteurs s'accordent même pour dire que les bons rendements des affectations transitoires peuvent conduire à leur pérennisation.

Il n'existe qu'une seule étude sur le rendement financier des affectations transitoires en Suisse: celle réalisée dans le cadre du projet de recherche, projet mené sous l'égide de la Commission pour la technologie et l'innovation (CTI). Elle conclut que leur rendement brut se situe entre 6 et 10 %. De fait, le potentiel des affectations transitoires au plan commercial est donc élevé.

zone*imaginaire

Rendement croissant du capital propre

L'influence d'affectations transitoires sur le rendement du capital propre est particulièrement intéressante, en particulier dans le cas de friches industrielles où le propriétaire est resté le même que celui d'origine. En effet, comparé à un site inoccupé, un site affecté provisoirement permet, premièrement, de dégager des revenus et, deuxièmement, de réduire considérablement les frais pour l'entretien courant et les réserves nécessaires pour les travaux de rénovation d'envergure (qui doivent être effectués périodiquement, après de longs intervalles de temps). Cet apport financier supplémentaire peut être entièrement ou partiellement réinvesti dans la préparation et la gestion d'une affectation transitoire prometteuse. Il n'en sera que plus bénéfique pour le projet d'affectation définitive ou de reconstruction.

Sites industriels en périphérie: des cas difficiles

Lorsqu'une friche industrielle est située dans une région périphérique ou dans un endroit isolé, la rentabilité d'une affectation transitoire n'est pas assurée, en particulier si la demande en locaux est faible. Même si les revenus pouvant être générés par les loyers se limitent au quantile local de 10 %, il se peut qu'ils soient à peine suffisants – même s'il s'agit de financer l'intérêt de la valeur des installations. En conséquence, le propriétaire devra comptabiliser des amortissements encore plus élevés. Par ailleurs, il devra mettre en œuvre une politique de communication particulièrement attrayante pour susciter la demande.

Finances / loyers

Projet d'avenir: réhabiliter ou construire à neuf?

Si un propriétaire constate que le rendement issu des activités transitoires est satisfaisant (cf. explications ci-dessus), il sera tenté de vouloir obtenir un bon rendement, même lorsqu'il consent de plus grands investissements, pour augmenter ses bénéfices en valeur absolue. Cela est particulièrement vrai s'il s'agit d'un investisseur institutionnel.

Dans divers projets, il s'est avéré que les investissements nécessaires pour démolir et reconstruire le site étaient supérieurs d'environ 30 % à ceux requis pour réhabiliter les infrastructures existantes dans le respect des règles. Si l'on s'en tient uniquement à des critères économiques, il est possible que la construction à neuf se justifie. En revanche, si l'on intègre dans la réflexion des critères d'écologie ou de durabilité, ou encore, de qualité sociale et culturelle du site, cette opération n'est pas souhaitable. La mode est actuellement aux opérations mixtes, combinant la construction de nouveaux bâtiments sur certaines parties du site, et la conservation de bâtiments existants (et des activités qui s'y déroulent) sur d'autres parties.

Examen du cash-flow

En 2008, deux sites ont fait l'objet d'une analyse dans le cadre d'un travail de diplôme en gestion immobilière. Les auteurs de l'étude ont appliqué la méthode dite « Discounted-Cash Flow » (DCF). Les résultats sont formels: il vaut bien mieux affecter transitoirement un site que de le démolir, puis de reconstruire. Ce constat est valable aussi bien en région urbaine qu'en région rurale.

Ancienne filature de Murg

La reconversion de l'ancienne filature de Murg, au bord du lac de Walensee, – donc en région rurale – présente les deux aspects évoqués: construction de nouveaux bâtiments et affectation transitoire des bâtiments existants. Dans le premier cas, le cash-flow capitalisé a subi d'importantes fluctuations, étant faible, voire négatif; dans le deuxième cas, le cash-flow capitalisé est resté constant, offrant toujours des valeurs positives. Les activités transitoires ont donc permis de financer les nouvelles constructions, sans faire appel à une capitalisation extérieure à risque.

Cash-flow capitalisé de l'ancienne filature de Murg

(source: Philip Büel, 2008)

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