Rentabilität (II)

Toni Areal Zürich

Nach dem Konkurs der Swiss Diary Food wurde das Toni-Areal Teil der Konkursmasse. Ohne Nutzungskonzept war ein Verkauf dieser urbanen Immobilie praktisch unmöglich. Die langwierige Projektentwicklung wurde durch spontane und strategische Zwischennutzungen aus dem Bereich Bildung, Kultur und Gastronomie abgefedert. Wie die Studie anhand von fünf Szenarien aufzeigt, hätte nur ein früherer Start der Neunutzung gegenüber der Zwischennutzung einen leicht besseren Cashflow erzielen können, doch ein solcher war angesichts der komplexen Entwicklungsbedingungen unrealistisch.

Discounted Cashflow für fünf Entwicklungsszenarien ab 1998 auf dem Toni-Areal Zürich

(Quelle: Philip Büel, 2008)

Szenario 1: Ist-Verlauf inkl. Zwischennutzungen
Szenario 2: Verlauf ohne Zwischennutzungen
Szenario 3: Keine Zwischennutzungen, Neunutzung 3 Jahre später
Szenario 4: Keine Zwischennutzungen, Neunutzung 3 Jahre früher
Szenario 5: Zwischennutzungen, Neunutzung 3 Jahre später

Zusätzliche Werte

Das mit diesem Leitfaden empfohlene Konzept einer standortaufwertenden Zwischennutzung erzeugt zusätzlich zur Rendite des Eigentümers und zu den ev. höheren Steuereinnahmen der Kommune für beide Akteursgruppen Nutzwerte, welche bei einer Kosten-Nutzen-Analyse eindeutig als Zusatznutzen erscheinen würden. Sie können zwar nur in den seltensten Fällen konkret gemessen werden, doch werden sie sowohl die Aufwands- wie die Ertragsseite einer Immobilienbuchhaltung aufbessern.

Für den Eigentümer

•  frühzeitige Belebung
•  positiver Imagewandel
•  Adressbildung
•  bessere Vermietbarkeit in der Zukunft
•  Qualitätssicherung bei der Arealentwicklung
•  Ideenlieferant und Experimentierfeld für die Umnutzung
•  Reduktion der Unsicherheit
•  Vorbereitung und Ideenlieferant für Umnutzung
•  Arealpflege
•  ev. bessere ÖV-Anbindung

Für die Kommune

• Vorbezug von Urbanität
• Unterstützung der lokalen Ökonomie durch neue Arbeitsplätze
• temporäre Behebung kommunaler Raum- und Nutzungsdefizite
• Stärkung der lokalen Vielfalt
• Entwicklungsimpuls für die Nachbarschaft
• sparsamer Umgang mit dem Bodenverbrauch

Sogwirkung

Bekannt ist ein Fall, wo sich eine öffentlichkeitswirksame Zwischennutzung auf einer kleinen Teilfläche einer Brache etabliert hat. Ausgehend von diesem Erfolg konnte die Eigentümerin ein anderes, weitaus grösseres Gebäude (5'000 m2 BGF) mit einem vormaligen Leerstand von 60% ganz unvermittelt vollständig an Künstler und kreative Start-ups zwischenvermieten.

Wertsteigerung

Positive Imageentwicklung, gute Adressbildung, lokale Belebung, bessere Wahrnehmung in der Öffentlichkeit und ähnliche aufbauende Effekte einer Zwischennutzung können sich auch direkt auf den Landpreis niederschlagen, sodass dieser höher zu Buche schlägt, als sich dies nur über raumplanerische Massnahmen (Einzonung, Gestaltungsplan u.ä.) erklären liesse. Dieser Effekt wurde zwar noch nicht stichhaltig untersucht, doch bestätigen namhafte Fachinstitute diese Kausalität auf qualitativer Ebene: man ist sich einig, dass Zwischennutzung zu einer Steigerung des Landpreises beiträgt, jedoch ist nicht bekannt, wie hoch das Ausmass des Anstiegs ist.

Ein Beispiel: Für das erste Baufeld der Neuentwicklung auf einer Brache mit Zwischennutzung wurde ein Landpreis erzielt, der im Vergleich zur Schätzung einer Grossbank - im Wissen sowohl um die Einzonung als auch um die standortaufwertenden Ziele der Zwischennutzung – sechs Jahre später 400% höher lag. Wie hoch der Anteil der Zwischennutzung an der Wertsteigerung von ca. CHF 19 Mio. beträgt, kann ohne nähere Untersuchung nicht beantwortet werden, aber er ist mit Sicherheit erheblich.

Quintessenz Rentabilität

Die Rentabilität, welche letztlich den Input mit dem Output vergleicht, ist für einen Zeitraum zu beurteilen, welche über die Zwischennutzung hinausgeht. Sie umfasst sowohl die eigentliche Rendite, berücksichtigt aber auch die indirekten Werte und die Wertsteigerung. Wenn sich bisher auch keine betriebswirtschaftlichen Methoden anbieten, um diesen Begriff von Rentabilität in Prozentwerten zu umschreiben, so ist festzustellen, dass bewusst gesteuerte Zwischennutzung, welche auf klaren Aufwertungszielen beruht, zu einem Wert führen würde, der eindeutig zu einem besseren ökonomischen Ergebnis als nur die kalkulierte Rendite liegt.