Finances
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Rentabilité (II)

Toni Areal Zürich

Aire Toni à Zurich
Suite à la faillite de l'entreprise Swiss Dairy Food, la zone industrielle Toni est tombée dans la masse de faillite. Il n'était guère possible de vendre ces biens immobiliers en milieu urbain sans élaborer de programme d'affectation. Le projet, qui tirait en longueur, a été relancé par les activités transitoires (amorcées spontanément ou sélectionnées de manière stratégique) dans les domaines de la formation, de la culture ou de la restauration. Se fondant sur cinq scénarios, l'étude montre que la nouvelle affectation après la reconstruction aurait dû commencer très en amont du processus pour produire un cash-flow légèrement supérieur à celui de l'affectation transitoire. Or cette perspective était hautement improbable, vu la complexité des conditions de développement.

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Cash-flow capitalisé pour cinq scénarios de développement de l'aire Toni à Zurich, à partir de 1998

(source: Philip Büel, 2008)

 

Scénario 1: déroulement effectif, y c. affectations transitoires
Scénario 2: déroulement sans affectations transitoires
Scénario 3: déroulement sans affectations transitoires;
nouveau quartier terminé 3 ans plus tard
Scénario 4: déroulement sans affectations transitoires;
nouveau quartier terminé 3 ans plus tôt
Scénario 5: déroulement avec affectations transitoires;
nouveau quartier terminé 3 ans plus tard

Valeurs ajoutées

Le présent guide promeut les affectations transitoires permettant de valoriser le site. D'une part, celles-ci rapportent des revenus au propriétaire et augmentent éventuellement les rentrées fiscales de la commune. D'autre part, elles génèrent des plus-values profitant aux deux acteurs mentionnés, ce qu'une analyse coût-bénéfice met nettement en lumière. Il est très rare que l'on puisse mesurer concrètement ces plus-values, cependant, elles améliorent considérablement les résultats comptables des immeubles, que ce soit du côté des dépenses ou de celui des revenus.

Avantages pour le propriétaire

  • Le site reprend vie rapidement.
  • Il acquiert une nouvelle notoriété.
  • Il devient une adresse prisée.
  • Les locaux deviennent plus faciles à louer.
  • Le développement du site garantit une certaine qualité du bâti.
  • Les affectations transitoires fournissent de nouvelles idées et permettent de tester différentes solutions pour l'affectation définitive.
  • Le propriétaire est confronté à moins d'incertitudes.
  • Le site est bien entretenu.
  • Il peut être mieux desservi par les transports publics.

Avantages pour la commune

  • Affecter un site transitoirement permet d'amorcer une atmosphère urbaine avant l'heure.
  • L'économie locale est dopée par la création de nouvelles places de travail.
  • Les lacunes au niveau communal s'agissant des activités ou locaux proposés sont provisoirement comblées.
  • La diversité culturelle est renforcée sur le plan local.
  • Le site donne des impulsions pour le développement des quartiers avoisinants.
  • La quantité de sol « consommé » est réduite.

Effet d'entraînement

Les affectations transitoires réussies peuvent avoir un effet d'entraînement lorsqu'il existe une demande pour des locaux bon marché: il se peut que d'autres bâtiments désaffectés ou sous-exploités soient loués.

Dans le cas d'une grande friche industrielle, des utilisateurs proposant des activités destinées au public s'étaient installés sur une partie du site. Sur la base de ce premier succès, le propriétaire d'un bâtiment bien plus vaste (5000 m2 de surface brute de plancher), dont le taux d'occupation ne dépassait pas 40 %, a trouvé sans chercher des artistes et des petites entreprises innovantes, réussissant à remplir entièrement son bâtiment.

Augmentation de la valeur

Optimisation de l'image du site, acquisition d'une certaine notoriété, création d'une atmosphère de quartier vivante, amélioration de l'accueil du public: les plus-values apportées par une affectation transitoire sont nombreuses. Ainsi, celle-ci peut contribuer directement à bonifier le prix du terrain, plus encore que ne le pourraient de simples mesures d'aménagement du territoire (changement de zones à bâtir, plan d'affectation de détail, etc.). Si aucune étude concluante n'a encore été menée pour mesurer précisément cet effet, de nombreux instituts spécialisés renommés concordent en confirmant l'incidence des affectations transitoires sur le prix du terrain au plan qualitatif.

On peut citer l'exemple d'un site ayant accueilli des activités transitoires, et comparer le prix effectif du terrain avec le prix évalué ex-ante par une grande banque: pour le premier lot du nouveau programme de construction, six ans après les travaux, le prix était quatre fois plus élevé que l'estimation de la banque – qui avait pourtant tenu compte du changement de zones à bâtir et des effets probables de l'affectation transitoire. En valeur absolue, la plus-value se monte à environ 19 millions de francs; la part due à aux activités transitoires est sûrement très élevée, même si elle ne peut pas être déterminée précisément, faute d'étude détaillée.

Synthèse du chapitre sur la rentabilité

Au fond, la rentabilité se mesure en comparant les investissements consentis avec les résultats obtenus; la question est de savoir sur quelle période porte l'évaluation, qui doit être plus longue que la seule durée des affectations transitoires. La rentabilité se calcule en considérant non seulement le rendement direct, mais aussi les plus-values indirectes et l'augmentation générale de la valeur du site. Il n'existe pas encore de méthode économique susceptible de mesurer en pour-cent cette rentabilité globale. Il n'en reste pas moins vrai qu'une affectation transitoire basée sur des objectifs clairs de revalorisation permet d'obtenir un résultat économique bien plus intéressant que le simple rendement direct calculé.