Droit

Sites contaminés

Vu leur passé industriel, les friches sont souvent polluées; il est donc crucial de déterminer précisément les polluants susceptibles d'être présents dans les sols et les bâtiments. Affecter un site transitoirement permet, grâce aux revenus issus des loyers, de procéder aux assainissements nécessaires.
Le présent chapitre est consacré aux bases légales générales définissant les procédures d'autorisation; il fournit aussi des conseils pour remédier à certaines situations particulières.

Informations de base

Bases légales

Il arrive souvent que le sous-sol des anciens sites industriels ou artisanaux soit pollué par des substances dangereuses pour l'environnement. Lorsque ces sites ont, ou sont susceptibles d'avoir des effets nuisibles ou incommodants, des assainissements sont nécessaires. Les principes d'évaluation et la procédure à suivre sont inscrits dans la loi sur la protection de l'environnement (LPE) et dans l'ordonnance sur les sites contaminés (OSites).

Loi fédérale sur la protection de l'environnement (LPE)

Ordonnance sur l'assainissement des sites pollués

La réglementation de la Confédération en matière de sites contaminés est considérée comme étant de dernier ressort, c'est-à-dire qu'un canton ne peut pas édicter des prescriptions additionnelles plus sévères.

Il est aussi possible que les bâtiments soient eux-mêmes pollués, ce qui peut se répercuter sur la qualité de l'air à l'intérieur des locaux. Les effets de ces polluants sur la santé humaine sont évalués en vertu de la législation ad hoc (cf. explications plus loin).

Première étape: déterminer la nature et l'étendue de la pollution

Avant d'affecter un site transitoirement, il convient d'évaluer la situation en termes de pollution. Pour ce faire, on se renseignera auprès du propriétaire ou du service compétent en matière de sites contaminés. Ce dernier tient à jour un cadastre des sites pollués. Les affectations transitoires amènent de nouvelles activités et de nouvelles personnes sur le site, pouvant faire apparaître de nouveaux risques. Ainsi, il se peut que des mesures doivent être prises pour protéger les personnes et l'environnement. Par exemple, une garderie ne sera admise dans l'arrière-cour d'une ancienne usine que si le niveau de pollution ne dépasse pas un certain seuil critique. Les autres mesures possibles sont de limiter l'accès aux parties polluées, de les confiner sous un revêtement étanche ou d'excaver les terres polluées. Pour déterminer la nature et l'envergure de la pollution, il peut être nécessaire de réaliser une investigation historique (archives de l'entreprise), voire technique (analyse d'échantillons de sols). Cependant, il est indispensable de n'effectuer ces investigations qu'après en avoir référé au service ou à l'office cantonal spécialisé dans les sites contaminés.

Lorsque les affectations transitoires impliquent des travaux de transformation sur le site contaminé, la question du traitement de la pollution devra être abordée dans le cadre de la procédure d'octroi du permis de construire. L'art. 3 OSites stipule ce qui suit:
« Les sites pollués ne peuvent être modifiés par la création ou la transformation de constructions et d'installations que:
a. s'ils ne nécessitent pas d'assainissement et si le projet n'engendre pas de besoin d'assainissement, ou
b. si le projet n'entrave pas de manière considérable l'assainissement ultérieur des sites ou si ces derniers, dans la mesure où ils sont modifiés par le projet, sont assainis en même temps. »

Liste d'adresses des services spécialisés de la Confédération et des cantons

Cadastre des sites pollués: situation

Cas d'un site pollué devant être assaini (= site contaminé)

Avant d'affecter transitoirement un site contaminé, il faudrait déterminer l'urgence de l'assainissement et l'échéancier des travaux. Cette précaution permet d'éviter l'interruption inopinée et prématurée d'une affectation transitoire pour effectuer des travaux dont on avait oublié de tenir compte. Si des travaux de transformation sont requis, il convient de respecter l'art. 3 OSites (cf. explications ci-dessus).

Cas d'un site pollué ne nécessitant pas d'assainissement

Si un site est pollué, mais ne nécessite pas d'assainissement, son affectation transitoire ne devrait pas poser problème pour obtenir les autorisations requises. Il faut cependant garder à l'esprit que ce type de site ne convient pas à des activités « sensibles » (p. ex. garderie).

Cas particuliers

Situations ne posant pas de problème

Si les activités transitoires sur un site pollué ne nécessitent que des transformations mineures ou si l'on utilise des installations mobiles, l'assainissement du site ne sera pas rendu beaucoup plus difficile. Le projet pourra être autorisé et réalisé malgré la pollution, à moins qu'il ne s'agisse d'activités sensibles (habitat permanent, jardins d'enfants, etc.).

Locaux pollués

Les locaux dans les bâtiments d'une friche industrielle peuvent être pollués par divers éléments: revêtements contenant de l'amiante, peintures, crépis ou revêtements contenant des biphényles polychlorés (PCB) ou des hydrocarbures aromatiques polycycliques (HAP), excréments de pigeons, etc. Lorsque l'amiante est présent sous forme faiblement agglomérée, il représente une réelle menace pour la santé des occupants. Il faut donc assainir les locaux et éliminer cette substance. En revanche, d'autres sources de pollution potentielle sont admissibles pour des affectations transitoires; cependant, il convient d'être conscient que, dans le cas où l'affectation transitoire se pérennise, il faudra tout de même entreprendre les travaux d'assainissement et éliminer les substances polluantes tolérées jusqu'ici. Lorsque les coûts de ces travaux sont répercutés sur les loyers, il est possible que certains locataires décident de déménager, et qu'il faille en chercher d'autres pour les remplacer. Les risques de maladies liées aux polluants imprégnant l'enveloppe des bâtiments sont évalués en vertu de la législation sur la protection de la santé.

OFSP: Bases légales sur la protection de la santé

OFSP: «Polluants d'intérieur»

Verzeichnis der Innenraum-Schadstoffquellen, Umweltbundesamt Österreich (PDF)

Innenraumluft-Check, Umweltbundesamt Österreich

Nettoyer les locaux avant de les occuper

Les sols des locaux à affecter provisoirement peuvent être imprégnés de substances problématiques laissées par les machines ou les processus de production (huiles, graisses, solvants, produits de dégraissage, excréments de pigeons). Dans ce cas, il faut les faire nettoyer dans les règles de l'art avant que les locataires ne s'y installent. Il peut être judicieux de poser un revêtement sur les parties souillées, tels que des planchers en stratifié, des chapes ou des crépis (murs).

Restrictions d'utilisation

Si une surface ou un local contient – de manière avérée – des substances pouvant nuire à la santé, il est possible d'en limiter, voire d'en interdire l'accès.

Pas de nouvelles sources de pollution

Du point de vue juridique, il va de soi que les affectations transitoires ne doivent pas engendrer de nouvelles pollutions. Cependant, ce cas s'est déjà produit. Ainsi, le bailleur devrait veiller, lorsqu'il loue ses locaux, à éviter que les locataires n'émettent de nouveaux polluants dans le site; il interdira notamment le dépôt de machines ou de véhicules.

Information OFSP: Produits chimiques

eco-bau (plate-forme commune des offices et services de contruction de la Confédération, des cantons et des villes)

cf. aussi:
Finances / assainissement des sites contaminés

Conseils

En cas d'incertitude, il convient de faire appel à un spécialiste des sites contaminés, et ce, à un stade précoce du projet. Le service cantonal compétent doit approuver préalablement les mesures à prendre (investigations et travaux d'assainissement) dans un site contaminé. Effectuer à la « va-vite » des travaux d'assainissements non conformes s'avère contre-productif. En effet, ils risquent de libérer des polluants de manière incontrôlée, entraînant un niveau de pollution très élevé dans les locaux.

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