Altlasten

Aufgrund der hohen Wahrscheinlichkeit von Verunreinigung mit Schadstoffen ist in Industriebrachen die sorgfältige Abklärung der Belastungssituation in Boden und Gebäuden von zentraler Bedeutung. Zwischennutzungen können aufgrund der Mieterträge dazu beitragen, dass notwendige Sanierungen umgesetzt werden.
Die nachstehenden Ausführungen behandeln die allgemeinen rechtlichen Grundlagen im Bewilligungsverfahren und bieten Hilfestellung für besondere Altlasten-Situationen.

Grundsätzliches

Gesetzliche Grundlage

Oft ist der Untergrund von alten Industrie- und Gewerbestandorten durch die frühere Tätigkeit mit umweltgefährdenden Stoffen belastet. Wenn solche Standorte zu schädlichen oder lästigen Einwirkungen führen oder die Gefahr dazu besteht, müssen sie saniert werden. Das Umweltschutzgesetz und die Altlasten-Verordnung legen hierzu die Beurteilungsgrundsätze und das Verfahren fest.

Umweltschutzgesetz

Altlasten-Verordnung

Die Altlastenregelungen des Bundes gelten abschliessend, d.h. es darf keine zusätzlichen, weitergehenden Bestimmungen in den verschiedenen Kantonen geben.

Neben den Belastungen im Untergrund können aber auch Belastungen der Gebäudesubstanz einen Einfluss auf die Innenraum-Luft haben. Gesundheitliche Auswirkungen von Schadstoffen aus Gebäudeteilen werden nach der Gesetzgebung zum Schutz der Gesundheit beurteilt (siehe weiter unten).

Erster Schritt: Abklärung der Belastungssituation

Es empfiehlt sich, vor Beginn der Zwischennutzung die Belastungssituation abzuklären. Informationen hierzu sind entweder beim Inhaber oder bei der zuständigen kantonalen Altlastenfachstelle erhältlich, die auch den kantonalen Kataster der belasteten Standorte führt. Durch die Zwischennutzung mit neuen Tätigkeiten und Personen auf dem Areal ändert sich u.U. auch die Gefährdungslage, was eventuell Massnahmen zum Schutz von Mensch und Umwelt erforderlich macht. So ist beispielsweise ein Kinderhort auf einem ehemaligen Industrie-Hinterhof nur zulässig, wenn die Bodenbelastung gewisse kritische Werte nicht übersteigt. Nötigenfalls braucht es Zugangsbeschränkungen, Versiegelungen oder belastetes Terrain muss vorgängig entfernt werden. Zur Abklärungen der Belastung muss u.U. eine historische, ev. sogar eine technische Untersuchung durchgeführt werden (Suche in alten Firmenarchiven, Bodenanalysen). Solche Untersuchungen sollten jedoch immer erst nach Konsultation mit der kantonalen Altlastenfachstelle erfolgen.

Wenn eine Zwischennutzung mit baulichen Veränderungen am belasteten Standort einher geht, ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens auch die Altlastenthematik relevant. Artikel 3 der Altlasten-Verordnung besagt hierzu:

Belastete Standorte dürfen durch die Erstellung oder Änderung von Bauten und Anlagen nur verändert werden, wenn:

• sie nicht sanierungsbedürftig sind und durch das Vorhaben nicht sanierungsbedürftig werden; oder
• ihre spätere Sanierung durch das Vorhaben nicht wesentlich erschwert wird oder sie, soweit sie durch das Vorhaben verändert werden, gleichzeitig saniert werden.

Adressen der Fachstellen des Bundes und der Kantone

Kataster der belasteten Standorte: Stand der Erstellung

Bei einem sanierungsbedürftigen Standort (= Altlast)

Vor Beginn der Zwischennutzung sollte bei sanierungsbedürftigen Standorten abgeklärt werden, wie dringlich die Sanierung ist und wann diese geplant ist. So lässt sich verhindern, dass eine Zwischennutzung aus Sanierungsgründen unerwartet und vorzeitig beendet werden muss. Bei baulichen Veränderungen ist Artikel 3 der Altlasten-Verordnung zu beachten (siehe oben).

Bei einem belasteten, aber nicht sanierungsbedürftigen Standort

Wenn Zwischennutzungen auf einem zwar belasteten, aber nicht sanierungsbedürftigen Standort eingerichtet werden, so sind keine bewilligungstechnischen Hindernisse für die Zwischennutzung zu erwarten. Allenfalls eignet sich der Standort aber nicht für sensible Nutzungen wie z.B. einen Kinderhort.

Besondere Fälle

Kein Problem

Durch Zwischennutzungen auf belasteten Standorten mit nur geringfügigen baulichen Änderungen oder unter Verwendung mobiler Einrichtungen, wird eine Sanierung nicht wesentlich erschwert. Somit ist die Belastung für das Vorhaben und die Bewilligungserteilung nur relevant, wenn eine empfindlichere Nutzung geplant ist (dauernd bewohnte Räume, Kinderspielplätze, etc.).

Belastete Innenräume

Es besteht durchaus die Möglichkeit, dass Innenräume einer Brache belastet sind, seien es asbesthaltige Verkleidungen, PCB- oder PAK-haltige Anstriche, Verputze und Beläge etc. oder auch Taubenkot. Während schwachgebundener Asbest aufgrund dessen Gesundheitsgefährdung schon für die Zwischennutzung entfernt und entsorgt werden muss, können die anderen potenziellen Gefährdungen für eine Zwischennutzung zulässig sein. Jedoch ist zu bedenken und auch einzuberechnen, dass bei einer Verstetigung der Zwischennutzung zu einer definitiven Umnutzung die entsprechenden Schadstoffe entfernt und entsorgt werden müssen. Werden die damit verbundenen Kosten auf die nachfolgenden Mietpreise umgelegt, ist ggf. mit einem Mieterwechsel zu rechnen. Krankheitsrisiken aufgrund von Schadstoffen in der Gebäudehülle werden nach der Gesetzgebung zum Schutz der Gesundheit beurteilt.

Belastete Innenräume

Es besteht durchaus die Möglichkeit, dass Innenräume einer Brache belastet sind, seien es asbesthaltige Verkleidungen, PCB- oder PAK-haltige Anstriche, Verputze und Beläge etc. oder auch Taubenkot. Während schwachgebundener Asbest aufgrund dessen Gesundheitsgefährdung schon für die Zwischennutzung entfernt und entsorgt werden muss, können die anderen potenziellen Gefährdungen für eine Zwischennutzung zulässig sein. Jedoch ist zu bedenken und auch einzuberechnen, dass bei einer Verstetigung der Zwischennutzung zu einer definitiven Umnutzung die entsprechenden Schadstoffe entfernt und entsorgt werden müssen. Werden die damit verbundenen Kosten auf die nachfolgenden Mietpreise umgelegt, ist ggf. mit einem Mieterwechsel zu rechnen. Krankheitsrisiken aufgrund von Schadstoffen in der Gebäudehülle werden nach der Gesetzgebung zum Schutz der Gesundheit beurteilt.

BAG: Gesetzgebung zum Schutz der Gesundheit

BAG-Thema «Schadstoffe in der Raumluft»

Verzeichnis der Innenraum-Schadstoffquellen, Umweltbundesamt Österreich (PDF)

Innenraumluft-Check, Umweltbundesamt Österreich

Reinigung vor Bezug

Sind Böden von Räumen, welche für eine Zwischennutzung vorgesehen sind, mit problematischen Rückständen von Maschinen oder Produktionsprozessen verunreinigt (Öl, Schmier- und Entfettungsmittel, Taubenkot etc.) ist vor dem Bezug eine fachgerechte Reinigung durchzuführen. Eventuell empfiehlt sich auch ein Abdecken der belasteten Flächen, z.B. mit einem Laminat oder einem Verputz.

Nutzungseinschränkungen

Sind bei einer bekannten Bodenverunreinigung in der Umgebung von zwischengenutzten Bauten gesundheitsgefährdende Auswirkungen zu erwarten, kann die Nutzung auf solchen Flächen eingeschränkt oder verboten werden.

Keine neuen Verunreinigungen

Obschon es rechtlich eigentlich klar ist, dass durch eine Zwischennutzung keine neuen Verunreinigungen auf einem Areal hinzukommen dürfen, ist dies schon vorgekommen. Deshalb ist vermieterseits darauf zu achten, dass bei der Raumvergabe potenzielle Verunreiniger in Sachen Schadstoffe ausgeschlossen werden - darunter fällt auch das Abstellen von Maschinen und Fahrzeugen.

BAG-Informationen über die gesundheitsgefährdende Wirkung diverser Chemikalien

Verein eco-bau (mit über 40 Bauämtern des Bundes, von Kantonen und Städten)

siehe auch:
Finanzen / Altlastensanierung

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