Finanzen
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Mietzinsen (II)
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Nebenkosten
Übliche Nebenkosten
Nebenkosten sind im Mietvertrag zwingend getrennt von der Nettomiete festzulegen. Sie umfassen in der Regel folgende zulässigen Positionen:
- Heizkosten;
- Warmwasseraufbereitungskosten;
- Wasserkosten/Abwasser;
- Hauswartkosten;
- Serviceverträge, z.B. für Lifte, Hebebühnen u.ä.;
- Kosten der Treppenhausreinigung;
- Strom für allgemeine Beleuchtung;
- Benutzungsgebühr Kabelnetz;
- Verwaltungskosten.
Folgende Nebenkosten sind nicht zulässig:
- Steuern;
- Gebäudeversicherungsprämien;
- Anschlussgebühren für Kabelnetz, Kanalisation usw.;
- Niederschlagsableitungsgebühr (Meteorwasser);
- Erschliessungsgebühren;
- Hypothekar- und Baurechtszinsen;
- Reparaturen und Investitionen.
Die zulässigen Nebenkosten sind pauschal oder akonto im Mietvertrag aufzunehmen. Den Nebenkosten von Zwischennutzungen haften aber Ungewissheiten an:
- Für den Betrieb einer Zwischennutzung fehlen Erfahrungswerte für praktisch alle Nebenkostenarten, da sich die neue Nutzung meist deutlich von der ursprünglichen Nutzung unterscheidet.
- Bei unterschiedlich intensiver neuer Nutzung können sich insbesondere Wärme- und Wasserbedarf zwischen den einzelnen Nutzungen stark unterscheiden.
- Es fehlen die technischen Einrichtungen für eine verbrauchsabhängige Heizungsabrechnung.
- Möglicherweise haben nicht alle Mieter einen direkten Wasseranschluss.
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Tipp
Ein Zwischennutzungsmietvertrag sollte die einzelnen Kostenelemente so transparent und detailliert wie möglich aufführen – auch allfällige Mietzinszuschläge. Dies schafft gegenseitiges Vertrauen und schützt vor ungerechten Ansprüch
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Grundsatz
Die Nebenkosten für eine Zwischennutzung sind möglichst realistisch festzulegen. Die Abweichung zwischen vereinbarten und tatsächlich verrechneten Beträgen sollte nicht mehr als 20% betragen. Lockvogelverträge mit einer attraktiven Nettomiete und nicht offen gelegten hohen Nebenkosten sind nicht statthaft. Im Zweifelsfall ist der Beizug von Fachleuten empfehlenswert, um die Verbrauchswerte bei unterschiedlichen Nutzungen einigermassen realistisch einschätzen und differenziert festlegen zu können.
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Spezialfall Elektrizität
Der Stromverbrauch ist bei konventionellen Mietverhältnissen durch eine individuelle Abrechnung mit dem Stromlieferant geregelt und nicht Bestandteil der üblichen Nebenkosten.
Bei einer Zwischennutzung bezieht sich der Stromverbrauch nicht mehr auf ein einziges Unternehmen, sondern verteilt sich auf mehrere bis viele Mieteinheiten. Die Verteilung der Stromkosten ist abhängig von der Zahl der Stromzähler. Es gibt einige Beispiele von Zwischennutzungen in der Schweiz, wo – weil nur ein einziger zentraler Stromzähler vorhanden war - die entsprechenden Kosten beim Eigentümer hängen geblieben sind, ohne dass sie an die Mieter weitergegeben werden konnten, z.T. bis zu einer Höhe von CHF 500'000/Jahr.
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Lösungsansätze
Um zu vermeiden, dass die Neben- und Stromkosten beim Eigentümer hängen bleiben, gibt es verschiedene Modelle:
- Der Einbau von Zählern zur Messung des individuellen Wärmeverbrauchs ist zu prüfen.
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Abrechnung über eine Pauschale: Werden die Nebenkosten über eine Pauschale abgerechnet, ist zwar keine detaillierte Abrechnung notwendig, aber es können auch keine Nachforderungen gestellt werden. Aufgrund der unsicheren Anfangswerte im Mietvertrag ist zu empfehlen, eine Klausel zu integrieren, welche ermöglicht, dass diese Pauschale nach einem ersten Jahr einmalig angepasst werden darf, allerdings unter Offenlegung der effektiven Kosten. Wird bei der Festlegung eines Pauschalwertes keine Möglichkeit zur Anpassung eingebaut, hat der Eigentümer keine Chance, unabgegoltene Nebenkosten auf die Mietparteien abzuwälzen.
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Akonto-Lösung: Eine Akonto-Abrechnung ermöglicht, die Schwankungen bei den verbrauchsabhängigen Leistungen jährlich dem tatsächlichen Verbrauch anzupassen, doch sind unterschiedliche Leistungsbezüger im Mietvertrag auch unterschiedlich zu behandeln. Die oben genannte Abweichung von 20% sollte möglichst nicht überschritten werden.
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Elektrizität: Der Stromverbrauch kann je nach Nutzung stark variieren, vom Minimalbedarf für Licht und Radio in einem Künstleratelier über den Bedarf eines Handwerkers für seinen Maschinenpark bis zum Maximalbedarf bei einem Gastrobetrieb mit Pizzaofen, Herd, Kühlaggregaten sowie Sound- und Lichtsystem.
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Tipp Sofern nicht für jedes Mietobjekt ein eigener Stromzähler vorhanden ist und somit keine direkte Abrechnung des Stromlieferanten mit dem (Unter)Mieter erfolgen kann, muss auf dem Verhandlungsweg ein Verteilungsschlüssel gefunden und im Mietvertrag als Sondernebenkosten vereinbart werden. Empfehlenswert ist der Beizug eines Elektrofachmanns oder die Konsultation einer öffentlichen Energieberatungsstelle, welche pro Mietobjekt anhand der installierten elektrischen Geräte und der Nutzungsintensität eine Verbrauchsschätzung vornehmen können.
Alternativ ist der Einbau individueller anerkannter Stromzähler zu prüfen (ev. nur teilweise bei Grossverbrauchern). Dabei ist die technische Machbarkeit abzuklären, und die Kosten für den Einbau gegenüber dem Nutzen abzuwägen, auch wenn die Kosten von der Mieterschaft getragen werden müssen.
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