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Finanzen
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Mietzinsen (I)Die Erträge aus den Mietverträgen für Zwischennutzungen sind die einzige oder zumindest die wichtigste Ertragsquelle auf einer Brache für den Eigentümer. Die eigentlichen Mietzinsen gehorchen einerseits den Regeln des Marktes, sind aber auch von langfristigen Entwicklungsüberlegungen gesteuert. Besondere Aufmerksamkeit ist den Nebenkosten zu schenken, da sie meist einen Unsicherheitsfaktor enthalten. |
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Höhe der MietzinseDer Begriff Mietzins bezieht sich in diesem Abschnitt auf den Nettobetrag, den ein Zwischennutzer dem Eigentümer bezahlt. Nicht berücksichtigt sind Nebenkosten (s.u.) und Mietzinszuschläge bei Untervermietung im Rahmen von Globalverträgen. |
Zu "Globalvertrag" siehe auch: Finanzen/Management |
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Wenig ReferenzenAuch in Zwischennutzungen folgen die Mietpreise den Gesetzen des Marktes. Es ist allerdings weniger die Nachfrage, die den Mietpreis bestimmt, sondern das Angebot, resp. die Qualität. Gegenüber klassischen Vermietungen weisen Zwischennutzungsobjekte marktbezogen mehrheitlich nur Nachteile auf, allen voran ein schlechterer, d.h. nicht zeitgemässer Ausbaustandard und eine kurze oder zumindest unsichere Mietdauer. Folglich entsprechen die Mieten in Zwischennutzungen einer marktüblichen Höhe für «low standard» Objekte. Dennoch gibt es Beispiele, wo im Verlauf der Zwischennutzung die Preise aufgrund der Nachfrage merklich angezogen habenIn der Schweiz existieren praktisch keine systematischen Untersuchungen betr. Mietpreise für Zwischennutzungen. Folgende Tatsachen sind bekannt:
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Mittlere Netto-Mietpreise von 6 untersuchten Arealen in der CH
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RichtwertDie Mietzinsen aus der oben erwähnten Studie bewegen sich im Bereich des untersten Quantils (günstigste 10%) der von Wüest+Partner erhobenen lokalen Büropreise. Die untersuchten Beispiele beziehen sich praktisch durchwegs auf zentrale Lagen von Grossstädten.Befindet sich eine Brache nicht mehr an solchen Lagen, sondern an der Peripherie, in den Agglomerationen oder in ländlichen Lagen, ist die absolute Preisgestaltung entsprechend dem lokalen Markt nach unten zu korrigieren.
ZinsanpassungenNormale ErhöhungEs kann immer wieder beobachtet werden, dass Eigentümer oder Verwaltungen versuchen, auch bei Zwischennutzungen die Mietzinse nach oben anzupassen, wenn die Zwischennutzung länger dauert als ursprünglich angenommen oder bei offensichtlichem kommerziellen Erfolg einer Nutzung. Da Zwischennutzungen ebenfalls dem Mietrecht unterstehen, sind solche Erhöhungen nicht statthaft, es sei denn, der Vermieter hat wertvermehrende Investitionen vorgenommen, der Referenzzinssatz für Hypotheken sei angestiegen, oder wenn eine Erhöhung im Rahmen eines indexierten Mietvertrages erfolgt (nur bei mind. 5 Jahre Vertragsdauer). Mietzinserhöhungen sind generell nur möglich, wenn sie begründet sind, wobei die Begründungen beziffert werden müssen. Wie jede andere Vertragsänderung sind Mietzinserhöhungen mit amtlichem Formular zu eröffnen, wobei eine Anfechtung innert 30 Tagen möglich ist. |
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Mietzinsreserve/StaffelungBekannt ist die Praxis der gestaffelten Mietzinse (Art 269c OR). Dieses Instrument ist gedacht als Rabatt oder Starthilfe eines Vermieters, insbesondere für geschäftliche oder ähnliche Situationen, d.h. wenn zu Beginn des Mietverhältnisses nicht klar ist, ob der Geschäftserfolg des Mieters ausreicht, um den eigentlich angemessenen Mietzins zu entrichten. Eine Klausel für einen gestaffelten Mietzins ist nur dann zulässig, wenn der Mietvertrag für eine Dauer von mindestens drei Jahren abgeschlossen wird, und sie muss diversen Bedingungen genügen, u.a. einem vorgängig vereinbarten Zahlungsplan. |
Staffelmietvertrag (Monatszeitschrift des HEV Zürich) |
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Passive ZinsanpassungDie Beteiligung am kommerziellen Erfolg von geschäftsorientierten Zwischennutzungen kann vertraglich auch in Form einer Umsatzmiete geregelt werden (v.a. Betriebe aus Gastronomie, Eventkultur, Detailhandel u.ä.). Die Umsatzmiete eignet sich allerdings nur für Einzelverträge, nicht aber bei Globalvermietung ( s. D-5). |
siehe auch: Umsatzmiete (Monats- |
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