Baubewilligungen  (II)

Erneute Bewilligung mit Auflagen

Zu beachten ist der fliessende Übergang von Zwischennutzung zu einer späteren Umnutzung: eine Zwischennutzung, die sich verstetigt, wird meist durch ein erneutes Baubewilligungsverfahren mit den entsprechenden Auflagen in eine definitive Nutzung umgewandelt. Ein entsprechendes Baugesuch zur Umnutzung im Bestand kann nicht mehr auf die allfällig gewährten Erleichterungen einer Zwischnnutzungsbewilligung rechnen; in diesem Fall sind alle Norm-Auflagen betr. Brandschutz, Wärmedämmung, baulichem Schallschutz, Altlasten usw. zu erfüllen, was möglicherweise erhebliche Investitionen erforderlich macht.

 Wärmedämmung

Materielles

Die Pflicht zu einer effizienten Wärmedämmung ist prinzipiell in allen Kantonen gegeben, doch variieren die Bestimmungen der Kantone im Detail. Verschiedentlich sieht das Recht Erleichterungen betr. Anforderungen an den Wärmeschutz für verschiedene Situationen vor, u.a. auch wenn die Dauer der Beheizung - wie bei provisorischen Nutzungen oder Bauten - begrenzt ist. IN vielen Kantonen beträgt die Frist 3 Jahre, bzw. 3 Heizperioden. Zudem gilt das Prinzip der Verhältnismässigkeit; diese wird vielfach auch mit dem öffentlichen Interesse an einer Nutzung verglichen. Dabei sind die wirtschaftlichen Vorteile einer allfälligen wärmeschutzpflichtbefreiten Zwischennutzung einzubeziehen.

Fristen

Die Investitionen in eine rechtskonforme Wärmedämmung sind hoch, v.a. wenn sie nach einigen Jahren wegen Gebäudeabbruch keinen Zweck mehr erfüllen. Die zeitliche Beschränkung einer Zwischennutzung erzwingt reduzierte Amortisationsfristen, welche eine solche Massnahme nur rechtfertigen, wenn die Zwischennutzung doch länger dauern oder sich zu einer definitiven Nutzung verstetigen könnte. Der meist dreijährigen Frist zur Anpassung der Wärmedämmung steht in der Schweiz eine durchschnittliche Dauer von Zwischennutzungen von 13 Jahren gegenüber.

Energieeffizient zwischennutzen

Bei der Planung von Zwischennutzungen empfiehlt es sich auf jeden Fall zu prüfen, ob durch Investitionen in Energieeffizienz-Massnahmen die Energieverbrauchskosten derart gesenkt werden können, dass sich unter dem Strich Kosten einsparen lassen. Gewisse Investitionen lassen sich möglicherweise auch schon im Hinblick auf die endgültige Nutzung rechtfertigen, so dass mit dem Liegenschaftsinhaber die Kosten gemeinsam getragen werden können. Solche Vereinbarungen erfordern aber eine längerfristige Dauer der Zwischennutzung mit einer entsprechenden vertraglichen Absicherung.

Informationen des Programms EnergieSchweiz

Kampagne bau-schlau
des Programms
EnergieSchweiz

Lufthygiene

Gemäss Eidg. Luftreinehalteverordnung (LRV) haben Oel- und Gasfeuerungen bestimmte Schadstoff-Grenzwerte einzuhalten. Diese müssen alle 2 Jahre kontrolliert werden. Bei Überschreitung der Grenzwerte ist eine Anlage einzuregulieren und – falls die Nachmessung keine Verbesserung zeigt – zu sanieren, die ordentliche Frist beträgt gemäss LRV 5 Jahre. Erleichterungen können gewährt werden, in erster Linie durch längere Fristen.

Luftreinhalteverordnung

Brandschutz

Materielles

Während neue Bauten vollumfänglich den Brandschutzvorschriften genügen müssen, sind bestehende Bauten verhältnissmässig anzupassen (Art. 2 Abs. 2 Brandschutznorm), wenn

• wesentliche bauliche oder betriebliche Veränderungen, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen vorgenommen werden;
• die Gefahr für Personen besonders gross ist.

Zudem macht Art. 11 Abs 2 der Brandschutznorm einen Weg frei für besondere Lösungen: «Anstelle vorgeschriebener Brandschutzmassnahmen können alternativ andere Brandschutzmassnahmen als Einzel- oder Konzeptlösung treten, soweit für das Einzelobjekt das Schutzziel gleichwertig erreicht wird. Über die Gleichwertigkeit entscheidet die Brandschutzbehörde.»

Oberste Priorität haben die Fluchtwege sowie die Brandabschnittsbildung. Im Gegensatz zu anderen Elementen des Brandschutzes wie der Grösse der Brandabschnitte, Sprinkleranlagen etc. ist die Anforderung an die Fluchtwege nicht durch technische Massnahmen kompensierbar. Breite und Entfernung der Fluchtwege und deren Kennzeichnung werden deshalb strikte durchgesetzt. Besondere Anforderungen gelten dabei für Nutzungen mit grosser Personenbelegung, welche nicht im Erdgeschoss einer Baute liegen.

Vollzugspraxis und Fristen

Die für die Bewilligung von Zwischennutzungen entscheidenden Abweichungen vom Normalfall (verhältnismässige Anpassung, alternative Massnahmen, s.o.) werden von diesen Behörden beurteilt und bewilligt oder verworfen. Dasselbe gilt für die Fristen, innerhalb derer ein regelkonformer Zustand hergestellt werden muss. Grundsätzlich kann nicht mit grosszügigen Sanierungsfristen gerechnet werden; sie werden von Fall zu Fall festgelegt.

Als wichtigstes Kriterium im kleinen Ermessensspielraum gilt das Mass der möglichen Gefährdung. Oft muss vom Gesuchsteller der Nachweis der Ebenbürtigkeit der vorgeschlagenen Alternative erbracht werden, was u.U. zu kostspieligen Expertisen führen kann.

Zuweilen wird auf die Eigenverantwortung des Grundeigentümers gesetzt, d.h. die Auflagen werden via Bewilligung verfügt, jedoch nicht immer kontrolliert. Dann liegen die Verantwortung und damit auch die Haftung voll und ganz bei den Gesuchstellern oder subsidiären Veranstaltern.

Die schweizerischen Brandschutzvorschriften
im Internet

Brandschutzrichtlinie
Flucht- und Rettungswege (PDF)

Brandschutzrichtlinie Kennzeichnung Flucht-
wege, Sicherheitsbeleuchtung und -stromversorgung
(PDF)

Brandschutzrichtlinie Schutzabstände
Brandabschnitte (PDF)

Merkblatt Anlässe mit grosser Personenbelegung (PDF)