Baubewilligungen  (I)

Wie jede andere Nutzung müssen auch Zwischennutzungen die bau- und planungsrechtlichen Normen erfüllen. In der Schweiz existieren Zwischennutzungen jedoch nicht als eigenständiger rechtlicher Begriff. Entsprechende Bewilligungsgesuche stellen die zuständigen Behörden denn auch oft vor Entscheidungsprobleme. Im Vordergrund stehen die Zonenkonformität, umweltschutzrechtliche Bestimmungen und Brandschutz.

Öffentliches Interesse

Viele der relevanten rechtlichen Bestimmungen beinhalten einen Ermessensspielraum, u.U. sogar eine explizite Möglichkeit einer Ausnahmebewilligung oder einer Erleichterung. Dort wo dies gegeben ist, muss eine Güterabwägung zwischen der strikten Einhaltung von Normen einerseits und dem öffentlichen Interesse an der Realisierung einer Zwischennutzung andererseits erfolgen. Es ist die Pflicht der zuständigen Bewilligungsbehörde - idealerweise unter Konsultation der verantwortlichen politischen Instanzen - dieses öffentliche Interesse zu erkennen und entsprechend zu gewichten.

Das öffentliche Interesse an einer Zwischennutzung lässt sich nicht in einer allgemeingültigen Form erfassen. Es ist im Einzelfall anhand der im Bereich «Wirkungen» beschriebenen möglichen positiven Funktionen und Wirkungen der Zwischennutzungen zu ermitteln.

siehe auch:
Wirkungen/Einführung

Bau- und Planungsrecht

Grundsatz

Damit eine temporäre Nutzung grundsätzlich bewilligungsfähig ist, muss sie zonenkonform sein, d.h. sie hat der Nutzungszone des Standortes zu entsprechen. Ist dies nicht der Fall, so gibt es in allen Schweizer Kantonen die Möglichkeit - aber keinen Anspruch - , eine Ausnahmebewilligung bei Abweichung von der Zonenkonformität zu erteilen, wobei die rechtlichen Grundlagen und die Praxis zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung in den einzelnen Kantonen stark variieren.

Zulässigkeit ohne Zweckänderung

Eine Bau- und entsprechende Nutzungsbewilligung ist raumplanungsrechtlich an das Objekt geknüpft. Wird deshalb eine rechtmässig bewilligte Baute ohne bauliche Massnahmen im selben Rahmen wie bisher zwischengenutzt, ist keine neue Bewilligung erforderlich. Selbst ohne bauliche Massnahmen kann aber eine Zweckänderung vorliegen. Ist diese nur nebensächlicher Natur sind, bedarf sie keiner Baubewilligung. Es dürfen keine neuen Erschliessungsmassnahmen nötig werden und es darf zu keiner Nutzungsintensivierung kommen. Zudem dürfen keine Widersprüche mit anderen öffentlichrechtlichen Vorschriften auftreten (Lärmschutz, Brandschutz etc.).

Zulässigkeit mit Zweckänderung

Falls eine Zweckänderung vorliegt, bedarf es einer neuen Bewilligung, selbst wenn eine Zwischennutzung zonenkonform ist. Der Begriff der Zweckänderung wird im Detail je nach gesetzlichen Grundlagen und Praxis von Kanton zu Kanton und von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich beurteilt. Als Grundsatz gilt: «Die Zweckänderung muss allerdings örtlich fassbare Auswirkungen auf die Nutzungsordnung haben. Es muss sich um eine grundlegende Zweckänderung handeln, die neuen Auswirkungen müssen intensiver als bisher sein. Zweckänderungen entfalten örtlich fassbare Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, wenn sie die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen.» (Verwaltungsgericht OW, 2000)

Gesuchsteller

Grundsätzlich ist der Eigentümer der Gesuchsteller für den Bewilligungsantrag einer Zwischennutzung zuständig. Bei Globalverträgen («Steuerung/Vermietung») kann diese Pflicht auch dem Mieter übertragen werden, wobei die Gesuche auch dann vom Eigentümer zu unterzeichnen sind.

Steuerung/Vermietung

Industriezone und Gewerbezone

Industrielle Brachen liegen meist in einer Industrie- oder einer Gewerbezone. Übergeordnete Bestimmungen vorbehalten sollten dort alle zu erwarteten siedlungsorientierten Zwischennutzungen planungsrechtlich zulässig sein. Soll in einer Brache auch gewohnt werden (z.B. Lofts), so muss in der Industriezone eine Ausnahmeregelung beansprucht werden. Auch wenn es scheint, dass Wohnen in der Gewerbezone eher möglich sein sollte, ist eine allgemeine Aussage nicht möglich. da die Zonendefinitionen kantonal und kommunal unterschiedlich ausfallen. Die Zulässigkeit der Wohnnutzung muss fallweise abgeklärt werden.

Bestehen in der Nachbarschaft einer Brache aktive zonenkonforme Gewerbe- oder insbesondere Industriebetriebe, muss deren Betrieb garantiert sein, d.h. es können von Zwischennutzungen keine höheren Schutzbedürfnisse betr. Immissionen geltend gemacht werden, als dass sie für die Standortzone gelten.

Besondere Zonen

Es gibt diverse Brachen, welche nicht in einer Industrie- oder Gewerbezone liegen, dies gilt v.a. für Anlagen der Bahnen, des Militärs oder anderen Betrieben der öffentlichen Hand. Diese Bauten liegen entweder in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (öBA) oder sind keiner Zone zugewiesen (Bahnanlagen). Während - bei gleichzeitiger Einhaltung des übergeordneten Rechts - in einer öBA kaum grundsätzliche Hindernisse bewilligungstechnischer Natur zu erwarten sind, müssen im zweiten Fall die eisenbahnrechtlichen Belange berücksichtigt werden.

Beschränkt sich die Bestandesgarantie an einem solchen Standort nur auf das Gebäude und nicht auf die Nutzung, so ist eine Ausnahmeregelung zu suchen.

Neue Zonierung

Planungsrechtliche Komplikationen können sich ergeben, wenn im Rahmen einer Revitalisierung einer Brache entweder der Zonenplan für den Standort geändert oder ein Gestaltungsplan rechtskräftig wird, der eine Zonenänderung mit sich bringt. So kann eine gewerbliche oder kulturelle Zwischennutzung unverhofft beispielsweise in eine Wohn- oder eine Grünzone zu liegen kommen und damit die Zonenkonformität verlieren oder in einen noch stärkeren Konflikt mit der zulässigen Nutzung geraten wie vor der Planungsmassnahme. Schwierigkeiten können sich auch ergeben, wenn eine Zwischennutzung in einem Gebiet mit Sondernutzungsplanpflicht liegt.

Provisorische Bewilligungen

Im ersten Moment könnte man annehmen, eine temporäre Zwischennutzung könnte auch mittels einer provisorischen Bewilligung erteilt werden. Die Rechtsgrundlage für eine provisorische Bewilligung ist als solche aber nirgends gegeben.

Vielerorts werden deshalb befristete Bewilligungen erteilt, um den provisorischen Charakter zu betonen, oft verbunden mit der Pflicht, die Bewilligung in regelmässigen Abständen neu zu beantragen. Inhaltlich unterscheiden sich befristete Bewilligungen jedoch nicht von den definitiven.

Explizit ist die Möglichkeit zu befristeten Bewilligungen nur in vereinzelten kommunalen Bauordnungen gegeben, so z.B. in Thun und in Burgdorf, wo eine nicht zonenkonforme Nutzung als sog. Übergangsnutzung für 5 plus 2 Jahre bewilligt werden kann, wobei bestimmte Bedingungen erfüllt sein müssen.

Kommentiertes Baureglement der Stadt Thun (PDF)