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Recht
A
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Mietverträge  (II)

Eigenheiten Kündigungsschutz

Die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages durch den Vermieter kann bei einer Schlichtungsstelle angefochten werden. Wird die Kündigung wegen Missbräuchlichkeit aufgehoben, geniesst die Mieterschaft einen gesetzlichen Kündigungsschutz von 3 Jahren. In dieser Zeit kann das Mietverhältnis vermieterseits nur unter Berufung auf ausserordentliche Gründe gekündigt werden (Zahlungsrückstand, Sorgfaltspflichtverletzungen, etc.). Als missbräuchlich gilt eine Kündigung, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst, namentlich wenn eine Rachekündigung vorliegt, wenn sie zur Durchsetzung von einseitigen Vertragsänderungen, zum Erwerb der gemieteten Wohnung oder innerhalb der Kündigungssperrfrist ausgesprochen wird, um nur einige Konstellationen zu nennen.

Bei befristeten Mietverträgen besteht ebenfalls der gesetzliche Kündigungsschutz, falls es sich um eine Kündigung zur Unzeit und/oder auf Vorrat handelt: wenn vor der vereinbarten Frist gekündigt wird, oder wenn die vereinbarte Bedingung (s.o.) nicht eingehalten wird, resp. deren Eintreten nicht belegt werden kann (z.B. muss ein Baubeginn mit Unternehmerverträgen gesichert sein.).

Kommt eine (aussergerichtliche) Einigung auf dem Verhandlungsweg erst nach erfolgter Kündigung zustande, löst dies ebenfalls die gesetzliche Sperrfrist aus - auch wenn die Schlichtungsstelle nicht eingeschaltet wird.

Eine Kündigungssperrfrist besteht im übrigen auch während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- und Gerichtsverfahrens.

 
Tipp
Muss der Vermieter mit einer Anfechtung einer beabsichtigten Kündigung rechnen, und möchte er das Risiko vermeiden, dass der Mieterschaft der gesetzliche Kündigungsschutz von 3 Jahren zugesprochen wird, gibt es folgende Handlungsoptionen:
  • Angebot einer Erstreckungsvereinbarung vor oder anstelle der Kündigung mit realistischer Umschreibung der Fristverlängerung;
  • Angebot einer Erstreckungsvereinbarung vor oder anstelle der Kündigung mit realistischer Umschreibung der Fristverlängerung;
  • Verhandlungen, um einen rechtzeitigen Auszug finanziell abzugelten.


 
Tipp
Im Bereich der Zwischennutzungen bestehen Möglichkeiten, die Folgen der Kündigungsschutzbestimmungen zu vermeiden, indem befristete Mietverträge abgeschlossen werden. Es sind folgende Vorgaben zu beachten:
  • Die Zwischennutzung muss im Mietvertrag als solche ausdrücklich bezeichnet werden mit Verweis auf die gesetzliche Bestimmung von Art. 272a Abs. 1 lit. d.;
  • Die befristete Mietdauer richtet sich nach dem bevorstehenden Umbau- oder Abbruchvorhaben, also für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder zum Erhalt der Baubewilligung;
  • Es ist eindeutig darauf hinzuweisen, dass es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelt und das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf der bezeichneten Mietdauer endet.

 
Tipp
Wurden unbefristete Mietverträge ohne Hinweis auf die Zwischennutzung abgeschlossen, so hat der Vermieter das Kündigungsverfahren vorsichtig anzugehen. Insbesondere hat er darauf zu achten, dass eine Kündigungssperrfrist nicht entsteht. Aus diesem Grund hat die Erfahrung gezeigt, dass es ratsam ist, die für die Begründung der Kündigung sachdienlichen Unterlagen vorzubereiten und das Mietverhältnis vor Aufnahme von bilateralen Verhandlungen zu kündigen. Es kann zwar nicht verhindert werden, dass die Kündigung angefochten wird, allerdings wird das Risiko einer Aufhebung minimiert. Für die bilateralen Verhandlung stehen folgende Optionen im Vordergrund:
  • Angebot einer Erstreckungsvereinbarung mit realistischer Umschreibung der Dauer;
  • Verhandlungen über einen Zwischennutzungsvertrag;
  • Verhandlungen über einen neuen Mietvertrag nach Abschluss der Umbauarbeiten (Achtung: In jedem erst nach erfolgter Kündigung!);
  • Verhandlungen, um einen rechtzeitigen Auszug finanziell abzugelten.