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Recht
A
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Mietverträge  (III)

Besondere Regelungen

Untermiete Normalfall

Die Erfahrungen aus verschiedenen Zwischennutzungsprojekten zeigen, dass die Untermiete immer wieder zu Problemen geführt hat, sei es dass dem Vermieter ein finanzieller Nachteil entstanden ist, sei es, dass die Nutzungssituation nicht mehr kontrollierbar war. Deshalb sollen in Mietverträgen die Bestimmungen über die Untermiete genau unter die Lupe genommen werden.

Die Untermiete gemäss Art. 262 OR ist eine zwingende Gesetzesbestimmung. Das heisst, dass Vertragsbestimmungen, welche die Untermiete zum vorneherein verbieten, nicht gültig sind.

Grundsätzlich gelten für einen Untermietvertrag dieselben Bedingungen wie im Hauptmietvertrag. D.h. dass auch der gleiche Mietpreis gilt. Der Preis für die Untermiete darf nur dann höher ausfallen, wenn dadurch ein vom Mieter geleisteter Mehrwert abgegolten wird. Dies ist einerseits der Fall, wenn das Objekt möbliert und/oder instand gestellt untervermietet wird, oder wenn der Mieter organisatorische oder marktrelevante Vorleistungen erbracht hat.
Hinweis
Der Mieterin muss deutlich gemacht werden, dass die Vermieterin über eine Untervermietung informiert werden muss, denn sie muss dieser Untervermietung zustimmen. Reagiert die Vermieterin nicht auf eine entsprechende Information, gilt dies als formlose Zustimmung. Verweigern kann die Vermieterin eine Untermiete nur, wenn gesetzliche Ablehnungsgründe vorliegen. Dies ist der Fall:
  • wenn die Bedingungen des Untermietervertrags nicht offen gelegt werden;
  • wenn diese Bedingungen missbräuchlich sind;
  • wenn dem Vermieter wesentliche Nachteile entstehen.

 

Untermiete Sonderfall

Wenn ein Globalvertrag mit einer Trägerschaft abgeschlossen wird (siehe «Steuerung/Vermietung»), so ist die Untervermietung an weitere Einzelnutzer/innen gerade der Zweck eines solchen Vertrages. Dies sollte im Vertragswerk auch so festgehalten werden.

Steuerung/Vermietung

Die Mieterin geht einerseits ein gewisses Risiko betr. Weitervermietung ein, andererseits erbringt sie nebst finanziellen Verpflichtungen für Grundinvestitionen und/oder Rückstellungen konzeptionelle, operative und standortaufwertende Leistungen, die beim Vermieter wegfallen. Diese Arbeiten können auf die Untermietverträge im Sinne von Mehrwert umgelegt werden.

 

Nebenkosten

Im Gegensatz zur Ursprungsnutzung einer Industriebrache müssen die Nebenkosten auf eine Vielzahl von Mietparteien abgewälzt werden. Enthält der Mietvertrag eine Entschädigungspflicht für Nebenkosten (pauschal oder akonto), müssen die damit abzugeltenden Nebenkosten präzise und abschliessend aufgelistet sein. Eine Bezeichnung «übrige Betriebskosten» ist zu ungenau. In einer Nebenkostenabrechnung können dem Mieter später keine weiteren Kosten übertragen werden.

Anders als bei üblichen Mietverträgen müssen u.U. auch Strom- und Kommunikationskosten als «Nebenkosten» verrechnet werden, wenn nämlich nicht für jede Mieteinheit ein separater Stromzähler vorhanden ist, oder wenn eine bestehende zentrale Telefon- resp. IT-Anlage benutzt werden kann.

siehe auch:
Finanzen/Rentabilität

Ausmietung

Endet eine Zwischennutzung definitiv, so gelten die Bestimmungen für die Geschäftsmiete, ausser bei Wohnnutzungen. Je nach Vertrag besteht also eine Kündigungsfrist resp. eine Informationspflicht von 6 Monaten des Vermieters. Für Mieter, welche sich in einer ökonomischen Nischensituation befinden, bedeutet die Suche nach einem neuen passenden Standort und die dortige Etablierung ein überdurchschnittlicher Aufwand.

Es empfiehlt sich im Sinne einer Goodwill-Aktion, jenen Mietparteien, welche schon vor Ablauf dieser Frist einen neuen Standort finden, den Mietzins nicht bis zum Ende der Vertragszeit zu verlangen. Entweder wird dies individuell geregelt oder es wird ein globaler Mietzinserlass für einen bis mehrere Monate gewährt. Eine solche Massnahme muss nicht vertraglich geregelt werden. Sie kann im Zug der Verhandlungen über die Rückgabemodalitäten eröffnet oder gewährt werden.