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Finanzen
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Rentabilität (I)Die Rentabilität einer Zwischennutzung darf nie nur anhand der |
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GrundsatzDie Renditeberechnung hängt von vielen Faktoren ab, am stärksten jedoch von der Art und Weise, wie die Liegenschaften in der Buchhaltung aktiviert sind. Realistischerweise sind die Gebäude – nicht aber der Landwert – massiv abzuschreiben.Natürlich hängt die Rendite auch von weiteren Faktoren ab, insbesondere der Art der Bewirtschaftung, der Verwaltung und den Investitionen für Instandstellung und Unterhalt (s.u.) |
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ErfahrungswerteZwischennutzung rentiertZwischennutzungen rentieren, zumindest (im städtischen Umfeld und) wenn sie professionell geführt sind. Sie decken nicht nur die Bewirtschaftungskosten, sondern sie liefern Ertrag und haben wiederholt die Kosten – zumindest teilweise - für das Entwicklungsprojekt finanziert. Darüber sind sich verschiedene betroffene Eigentümervertreter als auch Immobilienfachleute einig. Von verschiedenen Seiten wird gar vermutet, dass die erwirtschafteten guten Renditen von Zwischennutzungen zu deren Verstetigung führen kann.Die einzige Untersuchung über die Rendite von Zwischennutzungen in der Schweiz durch das KTI-Forschungsprojekt «zone*imaginaire» (2008) hat Bruttorenditen ergeben, die zwischen 6 und 10% liegen. Folglich muss der Zwischennutzung ein hohes kommerzielles Potential zugesprochen werden. |
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Steigende EigenkapitalrenditeVon besonderem Interesse bei Brachen, v.a. wenn sie noch im Besitz der ursprünglichen Eigentümer sind, ist die Eigenkapitalrendite. Gegenüber einem Leerstand wird diese mit einer Zwischennutzung immer höher liegen, da erstens Erträge generiert werden können und zweitens die Kosten für den laufenden Unterhalt und die Rückstellungen für grosszyklische Erneuerungen massiv geringer ausfallen. Schliesslich ermöglicht dieser Überschuss oder zumindest ein Teil davon, eine Reinvestition in die Vorbereitung und das Management einer Erfolg versprechenden Zwischennutzung zu tätigen, welche sich dann bei einer definitiven Umnutzung oder einer Neuüberbauung zusätzlich auszahlen wird. |
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Sorgenkind RandlagenOffen ist die Situation in peripheren oder in Einzellagen, besonders wenn die Raumnachfrage schwach ist. Wenn sich auch hier die möglichen Mieterträge auf das lokale 10%-Quantil beschränken ( siehe F-3), so kann es knapp werden, auch nur die Zinsen des Anlagewertes zu finanzieren. Folglich müssten hier die Abschreibungen noch deutlicher zu erhöht werden, und es sind besondere Kommunikationsmassnahmen erforderlich, um die Nachfrage zu erhöhen. |
siehe auch: |
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Ausblick Um- oder NeunutzungMag die vorübergehende Rendite – wie oben beschrieben – auch zufrieden stellend sein, so sind Eigentümer und v.a. institutionelle Investoren dazu geneigt, eine gute Rendite auch bei einem grösseren Kapitaleinsatz realisieren zu wollen, um einen höheren absoluten Gewinn zu erwirtschaften.Es hat sich bei verschiedenen Projekten gezeigt, dass für komplette Neubebauungen einer Brache der Kapitalbedarf rund 30% höher ist als bei regelkonformen Umnutzungen im Bestand. Aus rein volkswirtschaftlicher Sicht ist eine Neulösung möglicherweise zwar erstrebenswert, nicht aber unter Berücksichtigung einerseits der ökologischen und wirtschaftlichen Nachhaltigkeit und andererseits der urbanen resp. lokalen Standortqualität. Im Vormarsch sind «Best of two worlds»-Lösungen, also eine Kombination von Neuüberbauung auf einem Teil des Areals und Erhalt der Substanz und der Nutzung auf dem anderen. |
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Cashflow-UntersuchungenIm Jahr 2008 wurden im Rahmen einer Masterarbeit Immobilienmanagement bei zwei Arealen die Wirtschaftlichkeit mittels der Discounted-Cashflow-Methode untersucht. Die Ergebnisse sprechen deutlich für die Zwischennutzung, sowohl im urbanen als auch im ländlichen Raum. |
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Spinnerei MurgBei der Revitalisierung der Spinnerei-Areals in Murg am Walensee, also im ländlichen Raum (s.a. Beispiel Murg), schwankte der kapitalisierte Cashflow der Neunutzungen stark und wies eher tiefe bis negative Werte auf, während jener aus den Zwischennutzungen durchwegs positiv und konstant war. Dadurch ermöglichte die Zwischennutzung im Sinne einer Quersubventionierung die Investitionen in die Neubauvorhaben, ohne dass eine risikoreiche Kapitalaufnahme nötig war. |
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Kapitalisierter Cashflow Spinnerei Murg (Quelle: Philip Büel, 2008) |
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