Permis de construire (II)

Renouvellement d'une autorisation assortie de conditions

Le passage progressif d'une affectation transitoire à une affectation définitive appelle les remarques suivantes: lorsque les activités transitoires sont pérennisées, le propriétaire du site doit le plus souvent obtenir un nouveau permis de construire (assorti de certaines conditions) pour affecter le site définitivement. En particulier, il ne peut plus bénéficier des allègements qui avaient éventuellement été accordés pour l'affectation transitoire. Avec le nouveau permis, il doit ainsi respecter toutes les normes, notamment en matière de prévention des incendies, d'isolation thermique, d'isolation phonique et de traitement des sites contaminés (etc.), ce qui peut nécessiter d'importants investissements.

Conseils

Lorsqu'une affectation transitoire devient progressivement définitive, il convient de déterminer d'emblée les investissements requis pour effectuer les travaux de mise aux normes et inscrire les montants concernés dans le plan financier. Lorsque le propriétaire souhaite répercuter ces investissements sur les loyers, il doit en avertir assez tôt les locataires. Il faut considérer le fait que si le loyer augmente trop rapidement, certains locataires risquent de partir.

Etude de l'EPFZ (PDF)

Isolation thermique

Au plan matériel

Tous les cantons requièrent que l'isolation thermique des bâtiments soit efficiente; cependant, leurs prescriptions à ce sujet varient sur des points de détail. Cela est particulièrement vrai pour les allègements d'exigences accordés dans certaines situations, notamment lorsque la durée du chauffage est limitée – ce qui peut être le cas dans les bâtiments affectés transitoirement. Dans de nombreux cantons, cette « durée de tolérance » est de trois ans, c'est-à-dire de trois périodes de chauffage. En outre, les cantons appliquent le principe de proportionnalité: ils évaluent les activités transitoires par rapport à leur utilité publique. Dans cette analyse, ils doivent considérer les avantages économiques découlant d'une dispense de respecter les prescriptions en matière d'isolation.

Délais

Isoler un bâtiment en respectant les dispositions légales coûte cher, surtout s'il est prévu de le démolir quelques années plus tard. Dans le cas d'une affectation transitoire, les investissements doivent, du fait qu'elle est limitée dans le temps, être amortis sur une période beaucoup plus courte que d'ordinaire. Il n'est donc sensé d'exécuter des travaux que dans le cas où cette affectation peut se prolonger, voire se pérenniser. Or si les cantons donnent en général trois ans pour adapter l'isolation d'un bâtiment, il faut se rappeler que la durée moyenne des affectations transitoires est, en Suisse, de treize ans.

Conseils

Lorsque le délai de mise aux normes de l'isolation est incompatible avec la durée de l'affectation transitoire, les autorités peuvent négocier avec le propriétaire un plan de mesures (visant à optimiser l'efficience énergétique des bâtiments) qui soit satisfaisant pour les deux parties. Ce plan peut, par exemple, prévoir une élévation progressive du niveau des exigences en matière d'isolation, corrélée avec l'allongement de la période d'affectation.

Dans le cas de la « Lagerplatz » à Winterthour par exemple, les autorités ont opté pour cette solution. Ainsi, à chaque nouvelle demande de permis de construire (tous les cinq ans), elles ont, en fonction de la situation, négocié de nouvelles conditions en matière d'isolation.

Efficience énergétique et affectation transitoire

Lorsqu'on planifie des affectations temporaires, il faut examiner à chaque fois s'il ne serait pas possible, par des mesures visant à optimiser l'efficience énergétique des bâtiments, de réduire les frais liés à la consommation d'énergie de manière qu'au final, les coûts totaux diminuent. Certains investissements peuvent même être judicieux en vertu des activités définitives à venir; le propriétaire et les locataires peuvent donc se partager les coûts. Tout accord en ce sens nécessite néanmoins que l'affectation transitoire soit garantie par contrat sur une certaine durée.

Information du programme SuisseEnergie

Campagne « bien-construire » de Suisse Energie

Hygiène de l'air

L'ordonnance fédérale sur la protection de l'air (OPair) fixe des valeurs limites pour les émissions polluantes des chaudières à mazout ou à gaz. Ces dernières doivent être contrôlées tous les deux ans. Si les émissions dépassent le seuil fixé, l'installation doit être révisée; si ce n'est pas suffisant, elle doit être rénovée ou remplacée dans un délai de cinq ans (en vertu de l'OPair). Des allègements peuvent être consentis, notamment en prolongeant les délais de mise en application.

Ordonnance sur la protection de l'air (OPair)

Conseils

Lorsqu'on envisage de prolonger l'affectation transitoire au-delà de cinq ans, il faut s'assurer assez tôt que l'installation de chauffage respecte encore les prescriptions en vigueur en matière d'émission, et que son exploitation va pouvoir se poursuivre. Si tel n'est pas le cas, il faudra soit négocier des allègements d'exigences (prolongations de délais), soit envisager de remplacer l'installation, en réglant la question de la répartition de ces frais.

Protection contre les incendies

Au plan matériel

Contrairement aux autres dispositions en matière de droit des constructions, les prescriptions relatives à la protection contre les incendies s'appliquent de manière uniforme dans toute la Suisse. Elles sont formulées dans la norme de protection incendie et dans les 19 directives cantonales de l'Association des Etablissements cantonaux d'assurance incendie (AEAI). Les prescriptions en la matière sont les plus sévères de celles imposées dans le cadre d'une procédure d'octroi de permis de construire, car la vie des personnes est en jeu. C'est pourquoi les affectations transitoires ne sont pas traitées différemment des affectations définitives.

Les bâtiments nouvellement construits doivent respecter intégralement la norme de protection incendie, tandis que pour les bâtiments existants, la norme s'applique de manière différenciée,

a. « en cas de transformation, d'agrandissement ou de changement d'affectation importants de la construction ou de l'exploitation;
b. lorsque le danger est particulièrement important pour les personnes. (art. 2, al. 2, norme de protection incendie) ».

Mais la norme donne aussi la possibilité de recourir à des solutions spécifiques: « A la place des mesures de protection incendie prescrites, des mesures de substitution peuvent être prévues comme solution individuelle ou conceptuelle, pour autant qu'elles donnent une sécurité équivalente pour l'objet concerné. C'est l'autorité de protection incendie qui définit l'équivalence. » (art. 11, al. 2, norme de protection incendie)

La priorité la plus élevée dans ce domaine est d'assurer des voies d'évacuation et de constituer des compartiments coupe-feu. Contrairement aux autres prescriptions de protection contre les incendies (grandeur des compartiments coupe-feu, présence d'installations d'extinction automatiques, ou « sprinklers »), l'exigence posée aux voies d'évacuation ne peut pas être allégée en prenant d'autres mesures au plan technique. Les autorités veilleront scrupuleusement à la conformité de la largeur, de l'espacement et de la signalisation des voies d'évacuation. Des exigences particulières s'appliquent pour les bâtiments dont le nombre d'occupants dans les étages est important.

Mise en œuvre et délais

S'il est vrai que les normes et les directives en matière de protection contre les incendies sont uniformes à l'échelle du pays, leur application est régie par des règlements cantonaux. Parfois c'est le canton, parfois la commune qui est l'autorité d'exécution.

Dans le cas des affectations transitoires, c'est à cette autorité qu'incombe d'accepter ou de refuser des allégements d'exigences (en vertu du principe de proportionnalité), ou d'autres mesures jugées équivalentes (cf. explications ci-dessus). Il en va de même pour les délais requis afin de remettre des bâtiments dans un état conforme aux prescriptions. Le propriétaire ne peut pas s'attendre à bénéficier systématiquement de délais confortables. Les autorités fixent les délais au cas par cas.

Pour ce faire, elles considèrent essentiellement le potentiel de danger. A cet égard, leur marge de manœuvre est étroite. Si le requérant propose des mesures alternatives, il doit souvent prouver qu'elles sont effectivement équivalentes, ce qui peut l'amener à réaliser des études coûteuses.

Parfois, elles comptent sur le fait que le propriétaire assumera volontairement ses responsabilités. En d'autres termes, elles ne viendront pas forcément contrôler que les exigences figurant dans le permis de construire ont été effectivement respectées. Dans ce cas, la responsabilité civile est portée entièrement par le requérant, ou subsidiairement par le gérant de l'affectation transitoire.

Prescriptions suisses en matière de protection contre les incendies

Directive « Voies d'évacuation et de sauvetage » (PDF)

Directive « Signalisation des voies d'évacuation, éclairage de sécurité, alimentation de sécurité » (PDF)

Directive « Distances de sécurité, compartiments coupe-feu » (PDF)

Notice du canton de Schaffhouse sur les manifestations à grande fréquentation (PDF)

Etat de GE: Brochures et formulaires de prévention et sécurité

Conseils

Le propriétaire devrait contacter les autorités compétentes en matière de protection contre les incendies pour effectuer une analyse préalable de la situation et ce, avant de conclure les contrats de bail définitifs et de déposer une demande de permis de construire. Cette démarche permet d'éviter les mauvaises surprises et d'optimiser l'affectation transitoire (aussi au niveau de la mixité des utilisateurs) par rapport aux investissements à consentir pour répondre aux exigences de protection contre le feu. Le propriétaire devrait au moins consulter un expert de la branche qui connaisse bien les pratiques des autorités locales.