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Une friche industrielle peut être affectée transitoirement pendant n'importe quel laps de temps à disposition. Cependant, ce paramètre influence le type d'activités implantées et leur incidence sur le lieu et la commune concernés.
Quelle que soit sa durée, une affectation transitoire peut contribuer à développer un site. En règle générale, plus vite cette phase sera amorcée, plus elle durera, et plus son incidence sera grande pour tous les acteurs concernés. Au contraire, plus elle commence tard, plus cette incidence sera faible; cependant, le propriétaire a une vue plus claire de la durée de son projet.
Les opportunités apportées et les effets générés par une affectation transitoire dépendent de sa durée. Pour les grandes friches industrielles, il est possible, voire courant, d'affecter différents secteurs pour différentes durées.
Affectation transitoire de brève durée
Durée:
Quelques semaines ou mois
Manifestations (événements) uniques ou affectations saisonnières. Pas de location continue, mais sporadique, pour des périodes de temps bien définies.
Exemples / explications:
- Exploitation d'un bar l'été, sur une ancienne zone de voies ferrées
- Projet artistique mené entre le déménagement des locataires et la démolition du site
- Manifestation interne d'une entreprise privée dans les locaux désaffectés d'une usine
- Locaux transitoires pour des entreprises apportant une grande plus-value
Particularités:
- Peut générer un travail important pour obtenir des autorisations adaptées à la brièveté des durées d'utilisation
- Peut aussi générer une lourde charge administrative
Effets:
Génère peu de revenus, mais contribue à créer une image de marque, voire à transformer le lieu en adresse prisée.
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Remarque
Affectation transitoire comme « Plan B » : Tout projet de transformation d'une friche industrielle en vue d'une reconversion doit suivre différentes étapes, plus ou moins nombreuses et complexes en fonction de la situation initiale. Il s'agit généralement des étapes suivantes: définition d'un concept (p. ex. concours d'urbanisme), mise en œuvre du concept (établissement du plan d'affectation de détail, changement du plan d'affectation communal, etc.), clarification des questions de financement, procédure d'obtention du permis de construire, exécution des travaux de construction (par étapes). Toutes ces phases requièrent un certain temps, dont la durée dépend essentiellement des facteurs tels que la détermination des propriétaires, les besoins au niveau du développement communal, la situation politique de la commune et – bien entendu – le marché de l'immobilier. L'expérience montre que le processus complet de reconversion dure souvent plus longtemps que prévu, en raison de complications qui peuvent survenir à différents niveaux. Ainsi, même si les propriétaires ne prévoient, à priori, pas de procéder à une affectation transitoire, ils devraient disposer d'un « plan B » sous la forme d'une affectation de ce type, pour prévenir ou minimiser en temps utiles les problèmes découlant de retards dans l'exécution.
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Affectation transitoire de durée moyenne
Durée:
Quelques années, avec échéance fixée
Exemples / explications:
- Ateliers et bureaux dans une usine qu'il est définitivement prévu de reconvertir
- Situation de vacance provisoire lors de la réorganisation des processus de production d'une entreprise
- Affectations transitoires lorsque se succèdent certaines phases du processus de reconstruction
Particularités:
- Peu de possibilités d'amortir les investissements visant à assurer une meilleure utilisation des lieux (durée minimale pour commencer l'amortissement: 5 ans)
- Pose d'installations mobiles envisageable
- Pour des affectations de plus courte durée, travaux d'adaptation des constructions ou mise en place d'infrastructures à improviser ou à effectuer au moyen d'éléments recyclés
- Loyers de base à adapter vers le bas
Effets:
Contribue à générer des bénéfices, permet d'animer et de revaloriser le lieu, et d'amorcer un développement urbain de manière informelle.
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Affectation transitoire de longue durée
Durée:
Plusieurs années, sans échéance fixée
Exemples / explications:
- Ateliers, bureaux, locaux pour organiser des manifestations (dans une usine), espaces extérieurs pour des activités récréatives
- Affectation définitive se trouvant au mieux dans une phase de planification préliminaire
- Calendrier de réalisation encore peu clair
- Reconversion différée faute d'investisseurs
Particularités:
- Apporte des pistes ou des idées de reconversion, lorsque celle-ci n'est pas définie précisément
- En cas d'affectation de plus longue durée, sécurité accrue pour les utilisateurs transitoires au niveau de la planification et possibilité d'investir en vue d'optimiser les lieux
- Probabilité plus élevée que des tiers offrent une aide financière pour des projets
- Conditions d'obtention des autorisations plus difficiles pour la protection contre les incendies et l'isolation (délais de réalisation de 3 à 7 ans suivant les prescriptions à respecter dans le canton concerné et la pratique de ce dernier en matière d'exécution)
Effets:
Contribue à générer des bénéfices, permet d'animer et de revaloriser le lieu, et d'amorcer un développement urbain de manière informelle.
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Affectation transitoire pérennisée
Durée:
Non limitée: tout ou partie des activités transitoires deviennent progressivement définitives
Exemples / explications:
- Revenus satisfaisants grâce aux utilisateurs transitoires
- Abandon de l'idée d'une reconversion, faute d'investisseurs
- Avantages apportés par l'affectation transitoire dépassant les considérations purement financières
- Coexistence, sur le même site, d'activités à forte plus-value
Particularités:
- Prescriptions en matière de construction à respecter impérativement
- Assainissement d'un site contaminé (à charge du maître d'ouvrage) éventuellement nécessaire
- Investissements pour la reconversion générant de plus hauts revenus de location
- Possibilité que les locataires se renouvellent
- Amélioration de l'image du site pour une large frange de la population
Effets:
Contribue à générer des bénéfices, permet d'animer et de revaloriser le lieu, d'assurer une certaine durabilité et d'amorcer un développement urbain de manière informelle.
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