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Bedingungen
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Geographische Lage (I) |
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Die geographische Lage einer Brache bestimmt einerseits das Potenzial einer möglichen Zwischennutzung, andererseits erfordern die einzelnen Lagetypen auch unterschiedliches Vorgehen bei der Planung und Realisierung einer Zwischennutzung. |
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ÜbersichtDie 2003 veröffentlichte Studie von ARE und BAFU zur Brachflächensituation in der Schweiz zeigte, dass sich eine Mehrheit der Areale sich im Schweizer Mittelland entlang den Hauptachsen des Verkehrs befindet. Prozentuale Verteilung der Brachen in der Schweiz:
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Lage der Brachflächen in der Schweiz (Grösse über 1 ha) |
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PDF Downloads:
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Quelle: ARE/BAFU (Hrsg.): Die brachliegende Schweiz – Entwicklungschancen im Herzen von Agglomerationen. Bern, 2004. |
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GrundsatzZwischennutzung dient immer der Vorbereitung von Umnutzungen von Industriebrachen. Diese finden am ehesten dort statt, wo die Nachfrage gross ist und die Renditeaussichten befriedigend sind, also in den baulichen Entwicklungsgebieten der Schweiz. Allerdings gibt es auch diverse erfolgreiche Umnutzungsbeispiele in nachfrageschwachen Regionen, wobei dort für das Gelingen jeweils ein Nutzungskonzept erforderlich war, welches auf Nischennutzungen basierte. Eine Zwischennutzung kann die Erträge während der Entwicklungsphase markant steigern und zur Finanzierung der Planungs-, Sanierungs- und Transaktionskosten beitragen. Nachfolgend wird für die vier wichtigsten Standortgebiete ausgeführt, welche Nachfrage zu erwarten ist, resp. wie eine in erster Annäherung schwache oder fehlende Nachfrage kompensiert werden kann. |
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Zentrale LagenIm zentralen Siedlungsgebiet von grossen und mittleren Städten kann die Zwischennutzung primäre urbane Bedürfnisse befriedigen. Dazu gehören in erster Linie Einrichtungen der Kultur und Soziokultur (Veranstaltungs- und Ausstellungsräume, Künstlerateliers, Proberäume für Bands, Studios für Tanz und Theater) und des Nachtlebens (trendige Bars, Clubs und Restaurants), ebenso wie Büro- und Werkstattnutzungen für die Kreativwirtschaft und innovatives Kleingewerbe. |
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Periphere LagenIn den peripheren Lagen - also in Kleinstädten und deren Agglomerationen sowie in der weiteren Agglomeration von Grossstädten - geht die Nachfrage insbesondere für die Kreativwirtschaft, Kultur und Dienstleistungen zurück. D.h. nicht, dass es sie nicht gibt, aber sie muss u.U. aktiv angeregt werden durch Aktivierung der lokalen und regionalen Netzwerke, auch kommunale und kantonale Behörden sollten nach Raumbedürfnissen betr. ihrer eigenen Aufgaben einbezogen werden. Der Anteil traditioneller gewerblicher Zwischennutzungen steigt. |
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Ländliche LagenBei Zwischennutzungen in ländlichen Lagen überwiegt die Nachfrage von traditionellem Gewerbe. Das Motiv in diesen Lagen ist weniger von den Softfaktoren geprägt, sondern durch die ökonomische Notwendigkeit, resp. vom Mangel an erschwinglichen Flächen in neuen Gewerbegebieten. Die Nachfrage seitens Kultur und Kreativwirtschaft ist eher punktuell und hängt stark vom Einzugsgebiet, der Erreichbarkeit und von initiativen Einzelpersonen ab. Zudem können sich einige kompensatorische Nutzungen einer Gemeinde oder des Kantons ansiedeln (v.a. aus den Bereichen Soziales, Bildung, Jugend, Freizeit), auch tourismusrelevante Einrichtungen sind denkbar. |
«kompensatorische Nutzung» siehe: Merkmale/Funktionen |
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Die Erfahrung zeigt, dass sich in ländlichen oder peripheren Gebieten die Zwischennutzung häufig verstetigt und zu einer definitiven Umnutzung (ganz oder teilweise) führt. Durch gezielte Sanierungen, Bespielung mit eher traditionellen Nutzungen und graduelle Anpassungen der Mietkonditionen lassen sich meist zeitgemässe Nutzungsbedingungen schaffen und eine befriedigende Rendite erwirtschaften. |
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Hinweis
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